2018/05/31 by 鸭先知 更新于 2018/11/28 

社区顾问的故事(系列)3:社区顾问要有一颗敏感的心

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文/大房鸭虹口区社区顾问陈其林,60后,政协宣传栏推广人员。
文章叙述了作者带下家看房、巧妙智慧协助下家解决资金难题、促成交易的真实经历,完美诠释了大房鸭社区顾问分享置业经验、帮助大家买房卖房的价值定位。

作为一名社区顾问,接单、约看、联系上下家、带看,这套流程万年不变(好吧,我承认这话艺术夸张了,但是至少1万分钟不变吧)。但是在带看过程中,每个下家的购房情况、心态、提问、关注点,却是内涵丰富、千变万化。要在不同的下家、不同的心态、不同的着重点里,梳理出下家的真实意图、真实诉求,从而提前把握、准备充分、从容应对、促成交易,这绝对需要有一颗敏感的心。

举个例子。

我有一个带看,在内外环,六楼的老公房,满五唯一,挂牌价380万。下家是二套房,就住在本小区。前期进展还算顺利,阳光看房,夜景看房,下家都很满意。但接下来价格撮合环节,却遇到了很大的瓶颈。我不停地电话沟通,上家、下家;下家、上家,一个电话套餐用光光。

终于,我摸清了双方的心理价位。上家底价是到手360万,极限情况350万,而下家要求房价降低10%,具体数字就是340万。我告诉下家,这个小区这个面积这个房型,360万是很合理的出价,即使还价也是在360万附近。下家回答的一句话,我立刻听出了问题的症结。他说,因为二套房,按政策他要支付增值税加契税3个点,大约30万,和首套房相比,多付20万税费,而他的预算,只能最多360多万。我内心感觉到,下家是诚意买房,心有余而力不足啊。

作为一个同情心满满的好人,我真诚地安慰他,“别灰心,我来想想办法。”放下电话,我意识到,这一单要促成交易,唯有想办法满足下家的购房预算。我要怎么做才能帮下家省下这20万的税费呢?怎么做?......对了,普通住宅可以免交增值税!  我立刻打开万能的大房鸭《个人房产交易操作指南》,在第46页,确认了内外环普通住宅的房价,低于310万。也就是说,如果网签价是309万,就是普通住宅。我算了下税费,税费总额 9.27万。其中,增值税及附加税:0元,个人所得税:0元,契税:9.27万。

接下来,我必须确认309万的成交价是否具有可行性,交易中心核价室能否通过。我请教了大房鸭交易员cherry,询问了朋友,所有的答复都是有极大的可能通过,但是不保证绝对通过。够了,只要有很大可能,这就够了,我已经有信心了。大不了双方撤销网签合同白辛苦一场。相对于成全一桩好事,白辛苦一次也是值得。

我把这个设想告诉了下家,告诉他值得一试。要求他在购房总价满足预算的条件下,以上家的最低价成交,他同意。上家很通情达理,也同意了。

感谢大房鸭《个人房产交易操作指南》,感谢大房鸭交易员cherry,感谢上家大度,感谢核价室宽容,哈利路亚,这一单成交了。网签价309万,装修补偿款40万。总价349万。上下家都满意,我也没有白辛苦,皆大欢喜。

我心里清楚,做这事没个定式,下一单,说不定又有新的做法了。

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