2016/12/15 by 申光律师事务所 更新于 2017/01/10 

房屋买卖尾款通过假“欠条”约定真的安全吗?

房屋买卖(162) 申光律所(4) 房产百科(81) 尾款(1)

房屋买合同中,上下家经常会约定将一部分房款保留到交房之后再支付,这笔款项常被成为“尾款”,用以确保房屋尽可能顺利交割。这样的安排不只常见于房屋买卖之中,也大量出现在各类重大交易里用以保护买家利益。然而在房地产买卖实际操作当中,这样的安排有时并不那么容易达成。原因是买家贷款银行通常会要求买家必须先足额支付除贷款外的所有房款并出具足额支付房款的证明材料后,银行才会对其进行贷款审核。这样以来,原本想要安排在最后支付的尾款就必须在交房之前支付,从而使得这样的安排没有办法按照买卖双方的意愿所执行。

针对类似的交易,传统中介的做法是,为买家顺利办理银行贷款,会让卖家出具收足除贷款外所有房款的收据,然而事实上上家只收了除尾款外的部分。剩余的尾款部分,由下家出具相应金额的欠条给予上家,在交房当天再进行支付。例如在一套价值1000万的房产交易中双方约定10万元的尾款,银行要求下家出具上家已收到30%房款,即300万的收据后才开始审理下家其余70%的贷款申请。在这个例子中,上家会按照要求出具已收到300万元的收据,下家会出具一张10万元的欠条给上家然后等到交房那天再支付10万元的“尾款”用于“履行”其欠款之责任。

这种做法看似解决了房屋交易中尾款安排的问题,但一旦双方在交易中出现问题,尤其是对于交房时房屋的状况产生分歧时,这样的“欠条”安排诸多潜在法律风险就会显现,该法律风险可能对买卖双方都会造成不利的影响,甚至引起一场诉讼。

首先,欠条中的标的款项通常情况为“欠款”,那么履行欠条中还款的义务本身与房产交易中的履行支付“尾款”的义务在法律上并没有直接联系,可能会被认作两个完全独立的义务。如果欠条所记载的款项仅定义为借款人对出借人的普通欠款,而非“尾款”,那么这笔款项将不受房屋买卖合同的保护,若发生下家延迟支付等情况,上家也无法按照房产交易协议来追求下家的违约责任,上家将承担一定的法律风险。反过来,对于下家而言,如果交房过程中发现房屋的基本情况被破坏,需要按照房屋买卖合同减少尾款支付时,也可能因为“欠条”的“独立性”无法达到目的。

其次,一旦买卖双方就尾款问题发生纠纷,提起诉讼,那么将由法院来裁决上家手中的欠条所记载的款项是否能被认作为房产交易中的“尾款”并且应该如何结合“尾款”条款进行判决。这么一来,就制造了一种不确定性而法院判断欠条所记载款项是否属于“尾款”的依据则是根据欠条所书写的内容等证据材料,在实际的操作过程中,一般的中介业务员法律素养或许很难达到能够在欠条中将其所记载的“欠款”进行清晰的定义和约定,这将进一步增加法院判决的不确定性。

最后,这种假“欠条”的安排严格意义上可能属于对贷款银行的欺瞒,如果情节严重,甚至可能被认定为骗贷。这或许是买卖双方最不愿意看到的结果。

所以,我们希望提醒买卖双方,在“尾款”安排的方式选择上需谨慎处理,或应听取专业法律人士意见而非交托给非法律从业人士替你安排。


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