为什么大房鸭不采用居间合同？

2016/10/06 by 苏文庸 更新于 2021/11/08

为什么大房鸭不采用居间合同？

服务(7) 房产服务(5) 律师服务(10) 大房鸭(639) 居间合同(1) 固定费用(1) 协议(2) 居间(1) 中介(14) 为什么(9) 房产律师(2)

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由于定价、房屋条件、税费、户口问题等因素，二手房交易一般要比新房更复杂。加之交易金额大、涉及专业知识多、手续流程长，所以一般家庭都认为请房产中介除了作为居间媒介，还可以作为中间人起到一定的服务保障。但由于中国的住房完全市场化从无到有，仅仅经历了二十多年，相比一些发达国家而言，整个房产中介服务行业还比较混乱，市场监管也有诸多缺失之处。所以房产中介行业的现状是：不但常常缺乏应有的服务保障作用，反而成为了消费投诉的重灾区——上海市消保委2016年2月的调查显示，使用过房产中介服务的消费者中仅有11％的人感到满意（中介自己的业务数据也印证了消保委的调查结论：根据同年6月某家房产发布的统计报告，在某家挂牌售房的业主中仅12%会再通过其买房），高达84.8％使用过服务的消费者遇到了消费纠纷。调查显示，21.6%的消费者采取了维权行动，但维权成功的屈指可数。

在消费者满意度如此差的情况下，早已名声狼藉的房产中介门店还是在上海市区遍地开花。那么，为什么会造成这种情况？对于一边收取着高额中介佣金，一边屡屡侵犯消费者权益的房产中介，难道除了媒体和公众的口诛笔伐，就没有其他实质性的制约手段？事实上，消费者维权无门的最主要因素就是因为中介在和消费者签订居间合同的时候，大量的预先订立的霸王条款和不公平的免责条款造成一旦发生交易纠纷，居间的中介立刻可以把责任推卸得一干二净。

例一，某大型中介Z公司的居间合同中要求甲乙双方（买卖双方）签字确认：“在签订本协议时，丙方（居间方）已对交易风险进行明确提示，对房地产市场限售等政策细则进行了详细的解释……甲乙双方……对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格执行。”

实际操作过程中，相对于上下家，中介具有信息不对称的优势，为了拿到成交佣金，中介业务员往往连蒙带骗诱使上下家签约。引起房产交易纠纷最常见的原因就是居间方刻意隐瞒重要信息。让消费者来确认已了解所有风险和相关信息显然是违反正常逻辑的，因为信息弱势的一方（消费者）根本不可能判断信息优势的一方（中介）是否对信息传达有所保留。这是一条教科书式的霸王条款，唯一的目的是为了在发生交易纠纷时免除居间方的责任。公平的做法就是把这个条款从合同中去除。另外，还可以增加条款约定，如果甲乙双方发现中介在居间过程中有隐瞒信息甚至欺骗的行为，且双方可同时举证中介信息欺诈（如吃差价、虚报某一方的心理价位、故意阻碍或扭曲上下家信息交流等），则中介无权收取居间费，并应该赔偿相应损失。

例二，某大型中介L公司的居间合同中明确约定：“若甲、乙方（买卖双方）按照约定支付居间费用，（作为居间方的）丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户服务。”

这个条款看似是对于中介方的义务的约定，但由于“巧妙地”加入了“无偿”这个限定词，导致未来如果中介服务缺失，消费者却无法维权。因为即使上法院起诉，中介被判构成违约（未按约定提供服务），但由于合同中约定中介服务是免费提供的，法院无法裁量违约责任的赔偿金额（即中介无需承担经济赔偿责任），最终结果只能是消费者维权无果。公平的做法是针对交易过户服务约定具体的违约赔偿金额，如未完成服务则应该按协议约定赔偿给消费者。

以上两个中介居间合同条款的案例，明显可看出现有市场上通用的中介居间合同有重大瑕疵，条款内容明显偏向中介一方。而根据我国《合同法》的规定，在居间合同的履行过程中，居间人（中介）须实事求是地就自己掌握的信息，如实地向委托人提供，并保证提供的信息真实，若居间人没有尽到这些忠实的义务，反而为获取居间报酬而故意作虚假介绍或者与一方当事人事先串通，故意告知虚假事实，从而损害了委托人或行第三人的合法利益，这些情况一旦发生，居间人非但无权向委托人请求居间报酬，而且还应当就自己因其故意提供虚假情况而给委托人造成的损失承担赔偿责任。现有的市场通用房产居间合同恰恰规避了中介的义务，保护违约中介可以居间费照收不误，同时还不会受到追究。

大房鸭恪守按劳取酬的原则，不采用以抽取佣金为收费模式的居间合同，而是让用户（下家）和大房鸭签署约定固定费用的服务协议，同时上下家之间须另外签署房产交易协议。大房鸭的服务协议详细约定了服务内容（全行业首家），且仅按照用户所选的服务内容收取固定费用，用户完全不需要按房产总价的百分比支付佣金。这样一来，既避免了上下家支付过于昂贵的中介费用（相比中介，通过大房鸭交易房产，平均每笔省约10万），更可杜绝支付了费用却得不到服务的情况发生（服务合同明确说明收费与服务挂钩，只有服务完成才算合同履行完毕）。

除了安全和规范的服务协议，大房鸭更是在国内率先引进了发达国家通行的房产律师服务模式。与无法律从业资格的中介公司法务不同，大房鸭“律师服务” 均由持有《法律职业资格证》和《律师执业证书》的律师一对一进行房屋买卖相关法律咨询、购房合同解释、购房合同修订，卖家资信调查等服务。大房鸭法律服务合作单位是成立于1995年的上海市申光律师事务所，作为上海最早设立的律师事务所之一，申光现有资深律师及其他专业人员近二十名。房地产业务是申光最为重要的业务领域之一，早在20年前初创时期就开始为一些国内外知名地产商处理法律事务。迄今为止，申光的房地产律师团队已承办了数千起房地产纠纷案件。经验丰富的专业律师可以从源头控制风险的发生，保障大额的房产交易顺利进行。

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