2016/05/16 by wenyong 更新于 2021/07/27 

为什么大房鸭不抽佣?

服务费(3) 佣金(3) 大房鸭(526) 中介(12) 抽佣(2) 为什么(9) 信任(2) 收费模式(1) 按劳取酬(4)

房产中介行业的抽佣模式已沿用了千年之久,与当今社会发展的需求及人民对于公平性的需求严重不符!其弊病主要体现在以下两点。

首先,从价格与价值的角度来看,买100万的房子要给中介3个点共3万,1000万的房子要30万,两者相差27万!但中介卖1000万房子所付出的劳动和需要的技能与卖100万的房子却是完全一样的!服务没有增加,中介费却极大增加,最终购房家庭毫无必要地增加很多负担。不要以为这些交易成本和卖方无关,因为高额中介费会大大增加交易总成本,卖方利益必然受到影响。

其次,从利益结构的角度看,市场上通常房东只谈到手价,中介费用全部由买家承担,这时中介经纪人就相当于买方的采购代理人。购房家庭付出的成本(房价)越高,作为代理人的中介获得的收入(佣金)越高,代理人和被代理人(买方)的利益完全是对冲的。房产中介行业把本该用于销售的佣金激励手段用于采购,导致利益结构的根本性扭曲,难怪中介行业一直以来无法赢得人们的普遍信任。

中介佣金制虽然明显不合理,但它却是房产中介这个古老行业千年未变的行规。这是为什么呢?因为中国古代社会在缺乏技术和制度保障的情况下,老百姓之间要想完成一次安全的房地产交易并不太容易。聪明的古代官员就想到了“以民治民”的办法,借助房产中介(古称“庄宅牙人”)来规范不动产交易,所以从宋朝开始,朝廷就规定民间进行房地产交易时,必须由庄宅牙人来验证物业产权和交易的合法性、评估价格、出具契约、催缴契税、代理产权登记等。那些正规的中介会获得朝廷颁发的牌照,叫做“官牙”,没牌照的就是“私牙”,只有“官牙”经手的交易才被视作合法,而走“私牙”交易的产权则得不到官方承认。历朝政府规定房地产交易必须要通过牙人,其实主要的目的还是“投税印契”(缴税),即让中介来监控房地产交易,杜绝民间偷漏契税。

问题是,中介不是公务员,不吃皇粮,朝廷总得给人家些好处不是?这好处就是,政府通过制定相关法律,强迫购房者和卖主必须找官牙做中介才能交易,宋朝法律汇编《宋刑统》卷13写道:“田宅交易,须凭牙保,违者准盗论。”意思是买卖房子和土地,必须经过中介,不然就视同为偷盗论罪。从此,中介成为了官办行业,只有获得牌照的“官牙”,才有资格做房产中介的生意,无证经营的则是“私牙”,不通过“官牙”的房产交易会被判定为违法,后果是“财没不追,地还本主”。这等于朝廷用法律手段给牙人提供了业务保障,保证中介永远有钱赚。

时过境迁到了二十一世纪,在行业和国家两个层面都发生了天翻地覆的变化。首先,在行业层面,现代政府采用的信息技术和完善的法规制度,可让普通民众通过公共服务窗口方便地完成所有房产交易的法定手续。原来牙人需要承担的官方职能,早已成为政府机构提供的公共服务,更没有任何一条法律规定房地产交易必须通过中介!其次,在国家层面,中华人民共和国宪法第六条规定:在社会主义初级阶段,我国坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度”。

综上所述,千年未变的房产中介行规在当代中国社会早已经失去了其存在的商业逻辑和法律基础。大房鸭不是中介,我们率先抛弃过时的抽佣模式,遵循“按劳取酬”原则,采用固定服务费模式。

相比中介佣金模式,大房鸭的固定服务费模式的优势主要有以下四点:

1)为房产市场建立信任基础(解决代理人和委托人利益相悖的问题);

2)降低不动产交易的摩擦成本(平均每单相比中介费节省约80%)

3)解决中介只收佣金但不提供服务的顽疾(大房鸭采用服务协议,对服务内容有严格承诺和约束;而中介采用的居间协议,费用只和房价挂钩,对于服务却无任何实质性约束)

4)收费和房价脱钩,让从业人员不再有推高房价的天然动力,有利于贯彻“房住不炒”的精神。

随着大房鸭模式逐渐普及,房产交易的固定服务费模式也得到了越来越多人的认可。为了满足人民对于公平性的需求,降低买卖双方家庭的交易成本,贯彻“房住不炒”,我们决定大房鸭按劳取酬”的固定服务费模式将永远保持不变,服务收费绝不同房价挂钩,更不会以所谓服务保障金、贷款评估费等名义变相收中介费!

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