还房款选“等额本息” or “等额本金”？

2018/12/28 by 鸭先知 更新于 2022/07/27

还房款选“等额本息” or “等额本金”？

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买房贷款后的还款方式有两种，一种是等额本息还款，一种是等额本金还款，两种不同的方式各有优缺点，适合不同情况的购房者，我们先来看一下两者的计算方法的区别：

（一）等额本息还款
等额本息还款，就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。购房者每月要还的总数都相等，但是利息和本金占的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，所以利息占的比重较大，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加，利息占得比重越来越小。

举个例子，贷款200万选择20年还款期：按目前年利率4.8%计算，月均还款12979.15元，支付总利息达111.5万元，还款总额将达311.5万元。

（二）等额本金还款
等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。购房者每个月还的数额都不同，其中本金的数额相等，随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。

同样以贷款200万选择20年还款期，按目前年利率4.8%算，第一个月还款为16333.33元，以后每月递减，最后一个月还款减至8366.67元，支付总利息为96.4万元，还贷总额为296.4万元。

通过上面的例子我们可以看出，本金还款的方式比本息还款的方式少还了15万左右，那么是不是每个人都应该选择本金还款的方式呢？不是的，本金还款在贷款初期月还款额大，还贷压力较重，尤其是在贷款总额比较大的情况下。对于目前收入不高的人来说压力会很大，尤其是刚开始工作的年轻人，随着时间推移还款负担逐渐减轻，所以适合目前收入较高，有一定的经济基础，但是预计将来负担会加重的人群。例如有一定基础的中年人，未来退休后收入会减少，到那时还贷压力也减小了。

而本息还款的优点是每月偿还金额相等，还款压力均衡，这种还款法还适合未来收入比较稳定或略有增加的借款人，如部分年轻人，现在资金较为紧缺，但未来有能力提前还贷，这样利息也会相对减少。对于精通投资、善于理财的家庭，也无疑是最好的选择，只要投资回报率高于贷款利率，则占用资金的时间越长越好。

考虑通货膨胀的因素，在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度(等额本息)，比较不利的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减(等额本金)。

对于等额本息还款者来说，目前看似压力很大的月供，在未来的较高收入面前就毫无压力。而如果采取等额本金还款法，则意味着现在就要有较大的损失，未来较低的还款额其实并没多大意义。

由此可见，选择适合自己的贷款方式，合理安排首付比例，规划还款方式可以帮助购房者最大限度的利用贷款，减少购房成本，采取何种还款方式，购房者应该根据经济收入状况、投资状况、未来负担状况、家庭抵御风险能力等情况确定。真正达到用最小的成本换取最大的收益的目的。

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