2020/09/10 by 鸭先知 更新于 2020/09/17 

社区顾问的故事(系列)193: 抵押房买卖风险评估和应对策略!

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/大房鸭普陀真如板块张绮


抵押房到底能不能买?许多人一听到抵押两个字,就谈虎色变,绕道而行。其实,抵押房能否买卖不存在一个确定的标准答案,需要具体问题具体分析。

 

负债比率=负债总额/总资产

想必稍微有点财务知识的都知道上述公式是判断企业财务状况的常用指标之一。我想表达的是有负债并不一定是一件很糟糕的事情,更重要的是财务状况是否健康。从企业延伸到家庭,只要财务健康,适度举债是一件很正常的事情。但是房东家庭的财务状况作为个人隐私,并没有义务向买家全面披露。买家要判断购买存在抵押的二手房的风险的确有一定难度。

 

【风险评估】

对抵押房买卖进行风险评估我认为可以从以下几个方面入手:

一、看借款用途

按揭贷款风险最低。房东买房时向银行办理的贷款,一般余额呈递减。再结合房价上涨的因素,这类债务风险最低。

除了按揭贷款,还有留学专项贷款、消费贷和经营贷等。债权人为了规避风险,避免房产余值被二次抵押,往往设定了最高额度的债权抵押,以此增加债权的安全性。如果房东配合,可以提供相关证据,表明实际债务余额,有助于买家判断风险。实务中就曾经遇到过有个房东若干年前以房产抵押设定了消费贷的额度,但是并没有实际放贷。另外,留学专项贷款的房东往往比较重视家庭教育投资,一贫如洗的可能性较小。

 

二、看债权人

债权人可以分为银行、非银行金融机构、非金融机构或个人。由于银行的风险控制相对强,在审核贷款的过程中侧重考虑是否有稳定的现金流来支持还款。所以如果债权人是银行的,相对风险比其他类别的债权人低。

 

三、了解房东的生活质量

来看两个案例:

【案例一】

房源基本情况:外环外两房,挂牌价格260万(略低于市场价),满五唯一

产权人:上海户籍的成年父子和儿媳

实际居住人:儿子、儿媳、孙子

这套房子是上海房东三代人在上海的唯一住宅,经查已经被法院查封了,涉及债务情况父亲可能并不完全了解。综合分析,房东家庭财务状况不佳。这套房屋即便能顺利过户拿到产证,也很有可能无法顺利占有和使用。经过慎重考虑,我建议下家继续寻找其他房源。


【案例二】

房源基本情况:内环内两房,挂牌价格260万不到,满五唯一

产权人:外地户籍的夫妻

实际居住人:上述产权人

这套房子的下家是首次购房的新上海人,非常担心自己的资金安全,但是又特别心仪这套房子。带看的大房鸭社区顾问了解到这套房子存在抵押,进一步了解到房东有能力自己还款并解除抵押,后来还告诉我房东同意资金监管。接到社区顾问的求助电话后,我了解了上下家情况和房源基本情况,表示这套可以继续跟进。于是,我如约在早上七点陪同社区顾问前往房东家里和上下家一起进行了简单的交流。给到我的时间很短,但是捕捉到了很多有价值的信息。首先抵押贷款的债权人是正规银行。其次贷款用途是经营贷,男主人的确平时生意比较忙的状态,一边在吃早饭一边在和我们交流,吃完早饭马上要离开,情况吻合。房东表示屋内的大部分设备和家具包含在房价里,不想花功夫搬走了。


还有,我进小区后,就发现房东在小区内停放车子,应该是方便做生意。从房东的穿着、用餐质量、装修以及谈吐各方面看都正常,结合房东确认可以自己还款这点来看,并没有迹象表明这套交易属于高风险。重点帮助下家分析了房东家庭的财务状况后,我当场把交易流程协助双方梳理了一下,均表示认同。


于是,带看的社区顾问第二天陪同房东去拉了产调,并在两天后来大房鸭签约。签约时,房东突然提出上海的二手房交易房款不是必须走资金监管的,表示这点我们没有明确。说实话,因为这单我是中途介入,所以我从带看社区顾问得到的信息是房东配合资金监管,这点上我在之前短暂的上下家沟通时存在误解了。经过交流,我估计可能是房东担心资金监管流程可能会产生额外费用。


交易员把资金监管的流程和非资金监管的流程都介绍了一下,而且明确本例不会因为资金监管产生额外费用,所以很快上下家就相互之间形成了妥协。本例中,下家除定金以外的首付款由交易中心的资金监管窗口免费监管,并听从我们的建议约定过户当天交付的房款直接转账到房东账上。从签署买卖合同,到最后交房,这单历时四十天顺利完成。


从上述两个案例,我们可以看到观察和了解房东家庭的生活质量有助于我们判断房东的偿债能力,有助于我们了解取得房产证后实际获取房屋占有和使用权的可能。

 

四、风险容忍度

以上都是从房东这方面的分析。如果看买家这边的话,要看买家的风险容忍度。由于买家风险容忍度的差异,不同的买家对同一房源的风险评估产生不同的结论,这很正常。如果买家是特别厌恶风险的,也就是说风险容忍程度较低的,那么选择房源的面必然很小。


曾经有个买家向我诉苦,说找了很多中介,在外环外看了将近一年房子还没有找到合适的房子。这位买家在预算范围内对房源要求不低,同时要求看的商品房必须没有抵押(包括没有按揭贷款)。这样的话,选房的范围已经大为缩减。除此之外,这位买家对交易流程提出了过于严苛的要求,即使横跨整个上海看了很多外环外的房子,但至今没有达成交易意向的机会。


作为社区顾问来说,建议更多地学会换位思考,客观地阐述具体房源的风险,给买家足够的时间来判断和整理思路。

 

【应对策略】

那么,如何应对识别的已经设定抵押的二手房买卖风险呢?请看下面这个案例:

【案例三】

房源基本情况:中环内两房,满五唯一

产权人:外地户籍的单身上班族(应该是限购政策出台之前买入的)

实际居住人:上述产权人

这套房子除了按揭贷款以外,在另一家金融机构存在二次抵押,房东售房以后准备离开上海。房东自有资金不足以覆盖上述两笔债务中的任何一笔,但是下家愿意在还贷流程上配合和监督。这单是另一位大房鸭社区顾问带看的,下家对房源有意向,询问应对策略。和案例二的共同特点是产权人非上海户籍,获取产证后买家实际占有和使用并不困难。经了解,二次抵押的机构还贷当天就能够拿到抵押证,所以我觉得只要流程设计好,完全可以控制交易风险。


针对该案例我的建议是,下家支付少量定金后先办理网签。然后下家在约定的按揭贷款提前还款日陪同房东归还房贷,拿到银行抵押证当天陪同房东归还另一笔贷款。

通过案例二和案例三,我们可以看到资金监管和网签后陪同房东还款都可以有效地降低交易风险。

 

【存在抵押的一手房和二手房买卖风险比较】

个人认为存在抵押的二手房买卖风险更加可控。案例二和案例三约定合理对价,并且是善意取得的,下家如果选择继续履行合同的话,即使房东不予配合也能够强制执行。而一手房的话,如果开发商财务状况持续恶化,买家拿不到产证的风险会比较大。

 

交易安全是始终是二手房交易中首先要考虑的因素。大房鸭模式不仅在技术上降低了交易成本(房东免费,买家固定服务费1.99万元,没有隐性收费),更重要的是大房鸭的专业团队为交易安全保驾护航。


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最新评论

  • 大房鸭Fiona @微信用户ohnyCs3F :您好,如果您需要改价,可以通过登入手机APP,点击我的房子,点击编辑,修改价格,可以自行修改的哦!

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  • 微信用户ohnyCs3F @汪苹 :可以降价

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  • 微信用户ohnyCs3F :降价30万

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  • 大房鸭Peter (免押金) :您好,系统显示之前的任务已找寻到业主,最终双方在价格方面产生了分歧,没有谈拢。价格方面大房鸭提倡双方当面详谈,社区顾问会尽可能的从旁去协助磋商。最终结果还是要看双方的意愿。建议您可以再看看其他的房子。祝您购房顺利。

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  • 136**905*** @大房鸭Peter (免押金) :提供了正确信息,你们还是没办法搞定。

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  • 大房鸭Peter (免押金) @#Andrey 陳嘉良 :您好,此问题技术已在加急处理。预计今日可以解决,给您带来不便了。不好意思。

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  • #Andrey 陳嘉良 :闪退

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  • 大房鸭Peter (免押金) @136**905*** :您好,网络房源主要是为了提供市场行情的参考(页面也有明确提示)。如要看房则需要提供准确信息,大房鸭才可能联系上房东并安排社区顾问带看,请您理解。 若您要直接预约看房,请点击右上角“不看网络房源”,将“网络房源”屏蔽掉即可。谢谢。

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  • 136**905*** :只有客户自己在大房鸭平台发布的房源才能预约看房吗?

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  • 大房鸭Candy @158**876*** :您好,建议您可以尝试登陆app更新至最新版本,退出后再次尝试登陆查看。现已将您遇到的情况反馈给相关部门,请保持电话畅通,后期会有相关人员联系到您。

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