2017/01/10 by 鸭先知 更新于 2017/04/17 

大房鸭房产律师坐阵,规避房产交易风险

律师服务(10) 大房鸭(641) 申光律所(4)

“过户”律师

       在西方发达国家,由律师帮助完成房产交易已经有上百年历史,某些国家,例如英国、澳大利亚等国家的法律法规甚至明确规定了房产交易必须由专业律师给予客户意见并代表客户完成交易。英美律师们完成的这项成熟的业务叫做“Conveyancing”也就是产权转移。

        律师会帮助客户审查房屋的权属问题、房屋的其他瑕疵、起草买卖合同、解释买卖合同重要条款、协助完成交易和售后登记,确保房产交易过程安全。

因为律师的深度介入使得西方发达国家的房产买卖市场高度发达、成熟并且十分安全。

为什么国内更需要房产律师?

        国内二手房买卖市场发展时间短,尚不规范,从事二手房买卖的经纪人大都学历不高,缺乏房产和相关法律知识,对于房产合同条款如何反应买卖双方真实意愿的细节处理难以把握;

         当买卖双方事后因为合同解释不同发生纠纷也屡见不鲜,这时候经纪人因为缺乏相关的法律知识和调解技巧,往往无法保护买卖双方应有的权利,最终使得交易无法顺利完成,损害到各方利益。事实证明,国内因此造成的房产交易纠纷数不胜数。

案例1

       20152月王某与卖家张某签订房屋买卖合同。5月王某支付全款后在房产交易中心办理过户手续时被告知房产被冻结不得过户。王某多次询问后得知该房产被闵行区人民法院查封,原因是张某早年与案外第三人借款签下借据后到期无法偿还,案外人向闵行区人民法院提起诉讼并要求诉前保全查封了张某的这处房产,迫于无奈的王某只能向闵行区人民法院提起查封异议请求。

通过数月的审理,最终闵行区人民法院宣布解除查封,然而王某再到房产交易中心办理过户手续时又被告知房产被冻结不得过户。这次查封该房产的是浦东新区人民法院,查封的理由竟和之前的查封一模一样,王某不得不又开始漫长的法院受理程序……

       分析:当初签订的房屋买卖合同中的赔偿条款是否适用这类情况模棱两可,导致王某只能自己承担这些损失。试想如果签订合同前有专业房产律师介入,此类风险或许就可以避免了。

案例2

        201510月,王先生看中了一套小两房,售价310万。但该房有按揭抵押,尚有贷款100余万元。上、下家经过协商,房屋转让价为300万元,买家首期款支付100万元,以供出售方刘先生还清贷款,解除抵押。后双方签订房屋买卖合同,次日王先生将首付款足额支付给了刘先生。

刘先生收到款项后并没有用于还款而是把小王支付给自己的首付款投入股市,盼股市触底回升抄底。2016年的第一个交易日,也是熔断机制正式实施的第一天,股市暴跌,触发全天熔断,暂停交易至收市。往后几日,行情毫无起色,被挪用投入股市的首付款被套牢,刘先生没有办法偿还按揭抵押,王先生知道后催促刘先生尽快解决抵押问题,这样可以完成房产过户,然而多次与刘先生协商后未有结果。后无奈,王先生诉至法院。

        分析:当初签订的房屋买卖合同中的付款条款并没有很好的安排首付付款目的和通途,导致王先生对于首付的去向毫无把控能力,试想如果签订合同前有专业房产律师介入,此类风险或许就可以避免了。

案例3

        20157月份,赵小姐在普陀区购买了一套二手房。房屋交付使用后不久,赵小姐就发现卫生间时常发生堵塞,时至梅雨季节,房屋充满异味。赵小姐致电物业维修人员上门清理,但被告知,前任业主装修时尚自改变了卫生间下水管道线路,导致下水不通畅,欲根治堵塞问题,需重新铺设管线。遂后,赵小姐联系前任业主胡先生协商此事,胡先生却认为赵小姐看房时未提出异议,而且房屋交付给了赵小姐使用,所以此事与己无关。多次商讨未果后,赵小姐无奈诉至法院。

       分析:当初签订的房屋买卖合同并没有上家承诺保证类条款,所以双方互不相让都认为自己有理,最后诉至法院,试想如果签订合同前有专业房产律师介入,明确房屋结构问题,或许胡先生一开始就会告知赵小姐,又或者当问题发生后胡先生不会推卸责任,最后赵小姐可能也不需要通过司法途径解决问题了。

独立律师 - 上海市申光律师事务所

        如今购买房产可能已成为许多家庭一生中最重要的投资,买卖房产交易复杂,对房产专业知识和法律知识均要求极高。建议用户选择“律师服务”,由专业律师直接提供房产服务,从根源上减少法律纠纷,确保将交易风险降至最低,让买卖双方更安心。 大房鸭希望让上下家在这么重要的交易中都能安安心心得完成交割,省去不必要的麻烦。

         大房鸭法律服务合作单位是上海市申光律师事务所。上海市申光律师事务所成立于1995年,是上海最早设立的律师事务所之一。房地产业务是申光最为重要的业务领域之一,早在20年前初创时期就开始为一些国内外知名地产商处理法律事务。申光的房地产律师团队承办了数千起房各式各样的地产纠纷案件,因此申光深知看似简单的房产交易当中可能存在着方方面面容易被忽视的交易风险。

         如果您选择律师服务,那么在签约之前就可以开始咨询律师并一起探讨交割相关内容,这时申光的独立律师们就正式接手,而社区顾问则会全程陪同直至完成房屋的交割。

律师服务内容

         大房鸭的“律师服务” 均由持有《法律职业资格证》和《律师执业证书》的独立律师一对一进行房屋买卖相关法律咨询、购房合同解释、购房合同修订,卖家资信调查等服务,从源头控制风险的发生。

买家版:

卖家版:

花4分钟,了解大房鸭房产律师服务介绍

最新评论

  • 大房鸭Tracy (VIP) @木心 (VIP) :您好,目前平台客服未能联系上您,根据您的手机号,目前查到您投诉的内容和租赁房源的上线有关,根据相关录音,平台了解的情况是:您在租赁界面,免费发布了一套租赁房源,提交后,工作人员接单。因您告知本人非房东身份,接单客服按上线规则提醒您需要提供房东本人的联系方式,在这部分双方沟通中未能得到您的理解,大致情况是这样。您博客反馈信息后,相关负责人员多次电话未能和您本人联系上,后续专员会再次跟进。很抱歉,给您带来不愉快的体验,请您手机保持畅通,谢谢

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  • 木心 (VIP) :态度恶劣

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  • 大房鸭Tracy (VIP) @156**863*** (免押金) :您登录大房鸭APP,申请成为“芝麻信用用户”或“VIP”用户,即可查看更多房型图。如果您感兴趣的房源下面没有房型图,您也可在该房源详情页面“留言”,业主看到会及时补充信息,目前已安排工作人员跟进。

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  • 156**863*** :也注册了也登录了,连户型图都看不了?删了,再见

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  • 大房鸭Tracy (VIP) @孙先生 (免押金) :您好,您的诉求已交相关人员进行核实,稍后给您回复

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  • 大房鸭Tracy (VIP) @孙先生 (免押金) :好的,已转交相关负责人员跟进,核实后会给您回复,请手机保持畅通,谢谢

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  • 大房鸭Tracy (VIP) @孙先生 (免押金) :您好,为了更好的保护您的隐私,有电话号码的博客已进行删除,目前已安排人工对接。

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  • 孙先生 (免押金) :山阴路209弄房,陈其林电话告诉我,房东不接电话了,至于违建如何拆是商量过的,但最终陈其林没法联系房东,且陈其林告诉我失联了。现在怎么说是我的原因。根本没道理。请求大房鸭复议。

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  • 大房鸭Tracy (VIP) @孙先生 (免押金) :您好,您登录大房鸭APP,在“看房行程”中可以查看历史记录。带看次数的扣除规则不受限于是否交易成功。您尾号1209的号码在预约界面共预约8次,2022年5月31号宁新小区预约成功,暂未完成带看。其余预约失败2次,带看成功4次(其中一次表示已看过房,只要求社顾谈价),带看失败1次,详情请参考“看房行程”

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  • 大房鸭Tracy (VIP) @孙先生 (免押金) :您好,按您提供的手机尾号4784查询的预约结果:您2021年4月9日预约山阴路209弄的房子在2021年4月10号14点由陈其林带看,因您本人的原因不需要看房,所以看房次数是不退还的。计看房次数一次。至于山阴路340弄的房子,抱歉,平台还是没有任何预约记录。同时也与社顾及时沟通,陈其林社顾表示按您的要求和房东谈价以及商谈违章建筑等相关事宜,最终您没有接受房东的条件,社顾表示带看次数的扣除没有问题。请您放心,带看的单子,系统是按照社顾带看后填写的带看记录自动处理的。如果您觉得社顾的带看记录不符合事实,您可提交反馈信息,大房鸭平台核实确认后会进行处罚处理。

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