大房鸭博客

中介在我国古代被称做驵侩、市侩、中人、牙人、牙郎等，其中从事房地产买卖的中介多被称为“庄宅牙人”或“房牙”，最早见诸于唐代史书。到了宋朝，政府“不抑兼并”，放弃对土地买卖的限制，田宅交易空前频繁。北宋的中央政府规定，将缴纳契税作为完成不动产交易的法定环节，不动产契税从此成为重要的财政税收来源。但古代缺少不动产信息数据库、确权登记机关、房产评估机构这些现代社会的房产交易中必不可少的基础设施，而且征收赋税的古代公务员人手又不足，所以老百姓私下交易房产，偷逃税赋的现象屡禁不绝。因此，宋朝政府就想到了“官办民营”的办法，借助牙人的力量来管理和规范市场。王安石颁布的《市易法》规定：各类市场交易都必须通过牙人，并由牙人来评定物价、督办征税，中介行业被划归为政府垄断行业。宋朝法律汇编《宋刑统》卷13写道：“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论。”意思是买卖房子和土地，必须经过中介，不然就视同为偷盗论罪。从此，中介成为了官办行业，只有获得牌照的“官牙”，才有资格做房产中介的生意，无证经营的则是“私牙”，房地产交易若不通过“官牙”操办，这种买卖就会被判定为违法行为，其后果就是“财没不追，地还本主”。

自宋代以下，房牙就兼有了居间、评估、确权登记和督办纳税的四大职能，相当于经纪人、评估师、登记代理人和税务稽查员四位一体，可谓是工作多、责任重。封建政府通过这种官方垄断经营的方式，让原本纯市场化的牙人承担了大量官方职能，既保证了财税来源，同时也照顾了牙人群体的利益，所以当时中介的收入也相当可观，从事牙业的百姓人数激增，以至于不少官员担心“力田鲜于驵侩”（种地的人少于中介），进而上书朝廷请求“裁牙恰之数，以省冗给”。从晚近的资料来看，庄宅牙人收取的佣金一般是占交易价值的 3 %至 5 %不等，各地惯例各有不同。如在江西南昌，习惯是“田三屋四”（买卖田地抽佣3个点，房屋4个点），全部由买家支付；在安徽和福建等地，惯例是“兴三败二”或“成三破二”，即买家负担3个点，卖家2个点；在湖南长沙，所有不动产交易统一收佣金3%，全部买家支付。

清代嘉庆年间的房地契

从总体上看，牙人的存在对于古代房产市场好比是一把双刃剑，即一方面对于沟通买卖需求、促进房产流通、规范交易行为有不可或缺的积极作用；另一方面有不少贪心房牙逾越法律和道德所允许的界限，欺行霸市，弄虚作假，获得不菲利益，犹如吞噬房屋的“白蚂蚁”（语出《清稗类钞》，“‘白蚂蚁’地皮房屋之掮客也”）。

对于中介行业的不规范行为，历朝历代都有相应的政府管理办法，可以说，我国古代封建政府对中介行业的监管是非常严格的，甚至远远严格过现代。比如宋神宗元丰六年颁布的《牙保法》，规定担任牙人要有人担保，出事则“连坐”，牙人还有年龄限制，经登记批准后，颁发类似于营业许可的身份木牌，牌上写明姓名、籍贯、从事行业，交易之前要先将木牌内容进行说明。明清时期，牙行世袭，当时房牙称官房牙或房行经纪，由官府“例给官贴”，方准营业，官贴每五年编审一次。牙人如弄虚作假，就要下大狱，最高可达十年之久。到了民国时期，政府借鉴西方国家的条例，让律师参与房产交易签约以保证公平，这一时期的房契上出现了律师署名处。

产生于民间，寄食于买卖双方的牙人，是古代发育不成熟的市场条件下必然的产物。信息流通渠道的缺乏和政府税收管理的需求，促使牙人群体作为市场流通的桥梁、政府管理的抓手，起到了积极正面的作用。但另一方面，由于中间人自身天然拥有的信息优势地位，很容易造成牙人欺行霸市和坑蒙拐骗为自己牟取暴利，对此历朝历代政府都采取了很多十分严格的管理制度，但仍无法从根本上改善中介行业的种种弊端。长久以往，中介行业在老百姓中的口碑就变得很差，以至于在汉语中原本是中性含义指称中介的名词“市侩”，逐渐演变为一个负面的形容词。古代民间还有一句俗语也可佐证，叫做“车船店脚牙，无罪也该杀”。 “车船店脚牙”分别指的是交通运输（车船）、旅店（店）、快递（脚）、中介（牙）。有意思的是，前几个行业“车船店脚”已经基本扭转了旧时的差评口碑，但只有最后一个“牙”依然被当今世人广为诟病。

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