2019/11/28 by 鸭先知 更新于 2020/09/24 

社区顾问的故事(系列)111:有抵押的房子到底能买吗?

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/大房鸭宝山区通河板块吴炳豪

从事大房鸭社区顾问志愿者的工作已经有1年多了,还记得去年这个时候分享给大家自己亲身经历的故事:“律师一句话,让我认定大房鸭!”

就在前段时间我碰到了一个和我之前买房子情况一样的下家。下家看中了一套有高额抵押的房子(抵押率接近房价的80%,并且债权时间已经到期)房子的挂牌价格比同小区同房型的挂牌价格便宜了近200万,房东由于银行抵押债权时间已过,房子即将被银行查封,所以才大幅降价出售。这类房屋交易有极高的风险,我劝下家不要买这套房子,但在巨大的折扣诱惑下,下家不听我的劝说执意想买这套房子,我给到下家的建议是:

1付5万定金表示诚意,同房东签订买卖合同,让抵押银行这边看到有买房动作,以免查封。之后房东垫资将银行欠的钱及利息还清;

2房子没有问题了走正常的交易流程;

3下家首付的钱进交易中心资金监管账户;

4流程走完出新产证,资金监管账户再将买房的钱款打给房东。和房东当面谈好价钱及购房细节后(房东对下家提出的所有要求都答应了,爽快的让我感到有疑点),双方约定时间到大房鸭签约。

签约当天房东及银行的工作人员也到场,他们希望下家不要用交易中心的资金监管而是用银行的资金监管,并按照他们的流程进行交易。这我们都觉得有风险,谈判进入拉锯战。

最终,律师、交易员、我还是劝下家不要买这套房子,下家也没有同意房东的要求。第二天房东去交易中心咨询的时候,被告知房子已经被查封了。庆幸下家没有付定金,不然后期的交易对下家非常不利。

事后下家觉得自己很幸运,能够遇到大房鸭,虽然没有买到这套房子,但是保全了自己的资金安全,后来经过筛选对比,下家选了另一套性价比高的房子。

以下我整理了几条购买抵押房的利与弊及注意事项:

1有抵押的房子一般挂牌价格都要比市场上相同条件的房子便宜,房东需要快速套现,谈价也比较容易;

2抵押房的交易流程比正常房子要复杂,需要多方配合,流程时间难把握,建议选用律师服务,将风险降到最低;

3付定金前一定要看清楚产调上的抵押权人是谁,债权数额是多少,债权履行期限是多久,备注信息中的相关内容,房子是否已经被查封;

4在网签、过户前再拉产调,确保房子已经撤销抵押,不影响后续交易;

5千万别相信类似“在签署买卖居间合同前房子被查封,先行垫付下家购房款的承诺”,中介最终还是让上下家打官司,费时费力,加上时间成本,房价等于没便宜;

我觉得这就是大房鸭特别的地方,公平公正公开,在保证整个交易流程安全的情况下才会让上下家签约。最后希望第一次买房的各位下家、置换的房东、有多次交易经验的大神都可以在大房鸭买到心仪的房子。

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