2015/10/19 by 鸭先知 更新于 2018/09/17 

如何决定房子的挂牌价?

房产百科(80) 卖房须知(9) 房屋估值(1) 二手房评估(1) 二手房估值(2)

目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价,然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
在估算房价时参考的因素包括:
1)所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格;
2)周边小区类似房源的挂牌价和成交价格;
3)所在小区和所在板块的房价走势;
4)被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
通过上面的评估方法,在出售二手房之前就可以对该房产的价值做出一个大概的了解了。但要说明的是,由于每个二手房都具有不同的特点,应根据自己房产的特点对评估价格做出一定的浮动。
具体做法是:以同地段、同户型的已售二手房的价格为基础、通过下述8个方面找出自己手中的房产与已售出房产的不同之处,之后再进行更加具体的价值评估。这样评估出来的价格往往是比较准确的。
1、地段等级:
较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕,不再有新项目产生的情况下,房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。
2、交通、商业服务设施、基础设施:
交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高,所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。
3、居住人气、区域规划:
居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。另外,许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。
4、外部环境、绿化、人文:
所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右,反之亦然。
5、房产的年份、硬件和初次购买价格:
虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显,但对房产价值进行评估时还是要考虑到折旧问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外,初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响,二手房定价时要考虑到当地楼市的整体升值(或贬值)幅度。不应该在定价时背离正常的市场规律。
6、楼体结构、层次、朝向:
好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。
7、建筑质量、外立面造型、内外部装修:
建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。
8、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光:
室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右,反之亦然。


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