2019/06/21 by 鸭先知 更新于 2019/06/24 

二手房付款流程(上)

买房(130) 二手房买卖(64) 交易安全(82) 卖房(121) 邻里互助(98) 付款流程(2) 大房鸭(214) 定金支付(2)

/大房鸭静安区曹家渡板块张绮

本文作者70后,在房产估价和税务咨询领域有着丰富的从业经验。


房屋买卖的时间跨度相比普通的商品更长,上下家在价格基本确定的情况下,付款环节如何掌握往往是双方关注的焦点。


付款一般分为定金、首付、过户、尾款四个环节。

【定金】

经常被问到定金数额占到合同总价的比例多少合适?


我们先来看看相关的法律是如何规定的。《中华人民共和国担保法》规定“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。


从上述规定可以看到,相关法律只限定了最高比例。根据相关司法解释,当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。


最近我成交的一个案例的标的在750万左右,我给到当事人的建议是至少先准备10万在手头,最终数额要双方坐下来共同确定,签约当天双方约定的定金实际数额为30万元。


定金付给谁?

有些买家担心资金安全问题,觉得资金存放在第三方更加安全,提出是否可以资金监管。上海的二手房买卖资金监管不是强制,实务中房东有置换需求或者其他的投资需求等很少愿意资金被冻结起来(有关资金监管的话题,等后续再展开)。而传统中介代为保管资金,反而增加了不安全因素。不良中介强占资金甚至卷款而逃导致合同无法继续履行,最终损失的还是买卖双方的利益。所以一般情况下,房款在验明房东身份和相关资料的情况下,直接支付给房东更安全。


是否必须签订定金合同?

定金合同不是必经流程。如果是交易中心开放的时间,可以及时去拉一份最新的产调,上下家带上相关的资料直接签署买卖合同,在买卖合同中直接约定定金。支付定金前,下家一定要对自己的购房资格和贷款资格了解清楚。非上海户籍的,可以提前去社保中心或者税局去查询。个人所得税没有达到起征点的,也一定要进行零申报。在签订买卖合同之前,买家一定要对购房的总成本做到心中有数,作出合理的预算。自有资金情况先全面地梳理一遍,了解清楚资金可以动用的确切时间点。尤其是理财,到期日不一定是资金到账日。


如果双方对锁定这笔交易的意愿比较强烈,希望约定相对大额的定金,建议在产调结束后在交易员审核上下家相关资料后直接签署买卖合同。


今年有一单上家要求的定金数额相对合同总价偏高,恰逢法定节假日无法进行产调,而上下家都担心对方变卦。所以,当天我们按合同总价的约1%先支付定金,并书面约定节后产调当天签署买卖合同并在买卖合同中追加定金。


什么时候支付定金?

大部分是约定签订定金合同(没有定金合同的为买卖合同)当天支付定金。约定定金数额较大,需要到临近的工作日才能转账的可以约定三个工作日内分次把定金全部付清。

 

【首付】

房产标的大,首付就不是很小的一个数额了。所以,网签当天同时办理首付是确保买家资金安全最有效的手段。


最近碰到一组置换房东,在看房过程中被房东要求首付至少七成,因而就推论她卖的房子必须达到首付七成。我的想法是,房东可以根据上下家的具体情况,提出需要首付几成的要求,实际约定网签当天首付金额取决于双方当事人协商的结果。目前贷款银行在贷款审批过程中要求贷款申请人的首付达到三五成到七成不等(视具体情况可能会超过七成哦),上家也会以此作为首付比例的要求,然而交易中心并没有对网签日买家的资金进度有最低下限的要求。另外考虑到税费负担,装修补偿款通常不包括在网签价格内而另行约定,为确保房东利益装修补偿款在网签当天是需要基本付清的。


如果买家近期资金比较宽裕的情况下,一般我会主动给下家列一个大概的付款进度表。但是,对于近期资金不宽裕,需要等待各种资金到位的,确实是需要上下家坐在一起才能确定付款进度的。所以,有些双方当事人在签约前由于各种原因没有当面细致沟通过付款细节的,社区顾问也很难给出很细致的建议。


网签之前,买家要按照银行的要求准备好相关资料,需要上家配合的也要提前通知上家。大房鸭的对接银行是会在签约或者网签当天提供现场收取资料的上门服务,这些都不额外收取费用。当然,买家也可以自主选择自己熟悉的银行办理。


有些上下家还会纠结到底是先网签还是先付款的问题,这个基本是能同步进行的。打印完网签合同,立即转账和签署合同。

 

【过户】

过户当天除了贷款和尾款以外的款项就需要足额支付了。买家需要留意的是实际审批到的金额可能会小于受理的申请金额,前期的咨询和受理是无法百分百精准。如果个人征信良好,事先咨询贷款的时候信息沟通比较充分的,审批金额和申请的金额差异不会很大,但是贷款不足的部分下家需要在过户当天现金补足。


过户后上下家要在规定的工作日内缴税,领取到的他项权证要及时交到贷款银行,银行房贷的款项是直接划到上家银行卡上的。

 

【尾款】

上家收到除尾款以外的房款之后,就要按合同约定的时间准备交房。上家确定腾空房屋后,和下家约定交房日。上下家对约定的设备进行清点移交,交房日以前的水电煤物业费等由上家承担。交房日除了要查看是否有未支付的账单,还要对账单日后实际产生的费用按表具进行结算。尾款的金额综合考虑房屋总价、房屋的装修状况具体确定、物业费水平等确定,不宜过高。


最近,听到某房东在抱怨,通过传统中介售房。下家因为要求提前装修提前交付了钥匙,目前房子装修完毕几个月了,尾款迟迟未收到,还被下家微信拉黑。我们通常说款清交房,意思就是交房当天各项杂费结清、设施移交,下家支付尾款,房东再交付房屋钥匙。


还有一些小细节要提醒一下:

1.     下家资金提前集中到购房人本人名下的本市开立的银行卡里。

2.     每次支付的款项,由房东出具收据,下家妥善保管收据。

3.     下家预先提升好手机银行的额度,上家开通好到账的微信或短信通知。

  

买卖房屋的付款一般就是上述流程,在个案中双方当事人协商一致的情况下,可以对上述流程做微调。


——————————————————————————


延伸阅读:

大房鸭买房攻略 

大房鸭社区顾问招募

为什么大房鸭不是中介?

为什么大房鸭不收佣金

为什么大房鸭帮你买卖房子更安全?

为什么大房鸭不采用居间合同?

大房鸭派单系统是如何运作的?

观看4分钟视频,了解大房鸭如何为你服务

社区顾问的故事(系列)



最新评论

  • deliciousoo@138****7383:每套房子的税费都是系统自动生成的,如果业主没有输入买入价或者满五唯一等信息,税费就很可能被自动算高的。

    【意见反馈】
  • 大房鸭Jeff@面包:您好,非常抱歉让您久等了,已经彻底删除所有信息。

    【意见反馈】
  • 面包:已经两天了,为什么我下线的房源信息和照片等相关数据还没被删除?!!!!难道你们的反馈申报就是为了敷衍我们的吗?

    【意见反馈】
  • 大房鸭Jeff@Jin:您好,可以与带看的的社区顾问取消联系哦,把您的要求和想法告知他。

    【意见反馈】
  • 大房鸭Jeff@138****7383:您好,请您手机保持畅通,大房鸭客服会尽快与您联系。

    【意见反馈】
  • Jin:您好,怎么取消我的预约看房

    【意见反馈】
  • 138****7383:我的房子没有那么多个人所得税,能别乱写吗???

    【意见反馈】
  • 大房鸭Alin@浩然:您好,此事已经反馈上去,正在处理中,麻烦您再耐心等待,谢谢。

    【意见反馈】
  • 大房鸭Alin@面包:您好,您的情况已为您反馈上去,后续会为您操作。

    【意见反馈】
  • 面包:房子下线,我需要删除我在大房鸭上之前发布的所有信息包括照片。为什么我不能操作?

    【意见反馈】