2017/08/04 by 鸭先知 更新于 2022/05/23 

被忽悠签署了独家委托协议怎么办?如何解除?

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从法律的角度,委托代理建立在双方自愿和信任基础上,如果双方的自愿和信任的关系不再存在,应当允许解除委托关系。房东取消委托从性质上属于单方面法律行为,只需被代理人(房东)单方做出意思表示即可成立,无需与对方意思表示达成一致,委托代理自被代理人做出取消委托的意思表示时终止。所以房主可随时有权依法解除委托代理合同,即便是在约定的有效期内《民法典》对此权利有明确规定。


《中华人民共和国民法典》第一百七十三条

有下列情形之一的,委托代理终止∶

(一)代理期间届满或者代理事务完成

(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;

(三)代理人丧失民事行为能力;

(四)代理人或者被代理人死亡;

(五)作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。


这意味着,若当事人在信念上对对方当事人有所动摇,就应不问有无确凿可信的理由,均允许其随时终止委托代理合同。因此,如果有房产中介借独家委托协议(或称“VIP协议”、“速销协议”等)来要挟房主,大可不予理睬。

请看一则典型案例。 

20148月刘老先生与某房产中介公司签订销售独家委托合同,合同约定:刘老先生独家委托某房产中介公司出售其坐落在某处的房产,独家委托期限1年,在委托期限内,不得擅自取消该项委托;如果刘老先生违反前述约定之义务,或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为,导致房产中介公司介绍的买房客户无法按时与其成交,均属刘老先生违约,此时刘老先生须支付房款的百分之二十的违约金,以解除双方之委托。

2014103日,刘老先生明确告知房产中介公司,其拟解除售房之委托。后房产中介公司认为刘老先生违约,要求其支付百分之二十的违约金。

实践中法院审理案件,认定约定条款无效。理由如下:

首先,任何合同均为两方以上的当事人达成的合意,但当各方当事人之履行不能或是履行费用过高时,应该赋合同各方当事人解除权;否则将有悖于法律所规定的合同自由原则及诚信原则。

其次,委托代理合同系需具有一定人身关系为基础,以信任为纽带的合同。当合同当事人之间的信任基础不复存在时,若一方执意欲解除合同,另一方则是不能强制履行的

最后,任意解除权,其为委托合同之各方当事人履行提供了“合同义务之解放”的规定,该权利规定基于委托合同的基本属性而来,不得由当事人约定限制。在委托合同中,限制任意解除权之约定条款系无效条款

对于本案中的损失责任承担,从目前最高人民法院之司法倾向及态度,认为:“损失”原则上是不包括相对方的可预期利益的,也就是说赔偿范围为:合同相对方的直接损失。

综上所述,本案委托书中“独家委托期内,刘老先生不得擅自取消该项委托”的约定属于对委托合同任意解除权的限制,属无效条款。因此,房产中介公司不能依据此来要求刘老先生承担违约责任,刘老先生只需承担房产中介公司与代理相关的直接支出。

另外,从政府政策的角度,根据住建部、宣传部、司法部、市场监管总局、银保监会等七部委联合印发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(文号:建房〔2018〕58号政府明确要重点整治的房地产市场违规行为第一条就是“垄断房源”。因此,中介委托协议中只要有“独家委托”条款就属于政府明令禁止的违规行为!

黑心中介利用独家委托协议引发的官司层出不穷,大房鸭提醒房主,不要签署违规的独家委托协议;万一签了,不要慌张,可随时书面通知中介方解除(微信短信均可,且无需对方同意)。如收过中介给的所谓保证金或独家费用的,也必须退回。不必担心支付违约金,多数情况下只需赔偿中介的带看劳务费,以及有证据的直接支出(如海报、宣传广告制作费等)。

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