2018/04/26 by 鸭先知 更新于 2020/12/02 

使用权房屋怎么买卖?

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使用权房俗称租赁公房,没有产权,只有使用权,相当于跟政府签了长租协议。使用权房是指上海市不可售、非独立的成套公房,这类公房只可以进行使用权的转让和交换,操作流程相当于使用权证更换名字,转承租人,也就是所谓的“差价换房”。使用权房种类包括:一种是老式石库门,新式里弄,旧式里弄,老洋房,老公寓煤卫合用的老房子;另外一种是七八十年代的工房,煤卫独用。另外,《上海市公有住房差价交换办法》规定,对已列入市、区政府确定的花园住宅、优秀历史建筑等具有保留保护价值的公有住房承租人,需要差价换房的,鼓励市、区政府指定的企业按照有偿退租或者差价换房的方式取得承租权。非独用成套公有住房,符合相关政策规定,经相关程序改造为独用成套后,除花园住宅以外,承租人可以按照上海市房改售房政策执行。权房屋的产权属于国家或集体,但允许使用权人通过规定的方式交换或转让房屋使用权。

但使用权房的购买也有特定的限制条件,使用权房屋究竟应该怎么买卖?看完下面的文章你就明白了。

 

一、使用权房屋交易方式有哪些?

 

使用权房屋交易方式有两种:

其一,因受政策限制,使用权房屋目前主要通过转让使用权实现交易。使用权转让并不等于取得房屋产权,但可以享有出租的收益权和一定限度的处置权。

转让使用权须满足以下条件:首先,购房者须拥有上海本地户籍且年满18周岁;其次,不能按揭贷款,必须现金全款支付。

其二,独立成套(有独用的卫生间或厨房)的房屋,必须要转性为产权房才能交易,经过转性的使用权房屋已经成为售后公房,卖方将免征增值税及附加税;若满五唯一,也免征个人所得税。

在市场上,第一种交易方式、即转让房屋使用权是主流,下文将详述此种方式的操作流程及注意事项。


二、使用权房屋交易是否限购?

 

2019年10月10日,上海市印发《上海市公有住房差价交换办法》的通知,其中规定自2019年12月1日开始对上海户籍购买使用权房进行限购。包括:上海市户籍家庭拥有2户(套)及以上住房(包括公有住房承租权和住房产权)的,不得再通过差价换房方式,取得公有住房承租权;上海市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户(套)及以上住房(包括公有住房承租权和住房产权)的,不得再通过差价换房方式,取得公有住房承租权;上海市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人,不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。


三、使用权房屋转让的流程是什么?

 

1、签订书面合同

买卖双方需签订《上海市公有住房承租权转让合同》、进出户情况表;

2、书面征询物业意见

须征询原产权单位,形成书面意见,即取得原产权单位盖章的《上海市公有住房转让物业征询函》; 

3、办理转让登记

到所在区的房地产交易中心进行转让登记;

4、变更租赁关系

取得房地产交易中心准予的差价换房的书面证明后,购房者持有关文件去原产权单位办理租赁关系变更手续;

 

四、使用权房屋转让的税费有哪些?


由于仅为使用权转让,不属于产权转让,因此不产生税费,包括个人所得税、契税、增值税及附加税,以及交易手续费,均不征收。

 

五、使用权房屋转让时要注意什么?


1、资金准备务必充足

使用权房不能办理按揭贷款,必须一次性付清,因此建议购买者提前准备好充足的资金后再进行交易,以免造成违约损失。

2、确认房屋使用面积

一般房屋产权证上的面积为建筑面积,但是使用权房按照使用面积计算,在具体交易的时候,购买者应予以注意。

3、落户要一步到位

使用权房落户必须一步到位,不能后续添加,因此在办理登记时就要处理妥当。

 

使用权房屋在市场中并不太多,有意购买的用户,可在大房鸭平台在线搜索使用权房,即可查看全上海目前在售的使用产权房;若暂时未找到合适的房屋,不妨点击保存搜索,一旦有符合条件的房子挂牌,大房鸭系统会立即通知,助你掌握买房先机。



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