大房鸭博客

美国房产中介行业的起源可以追溯到1900年前后。1908年5月，150名房产中介在芝加哥成立了美国最早的房产中介行业协会（National Association of Real Estate Exchanges，即现在的NAR前身）。1919年，从美国出现第一批拥有职业证书的房产经纪人，到今天，全美的持证房产中介人员已达到创纪录的200万，全行业的从业人员规模可能达300万。

美国房地产中介行业的日常运作核心是MLS系统，MLS英文全称为Multiple Listing System或Multiple Listing Service，意为多重挂牌系统，它既是一套信息交换系统，更是一套行业内利益分配机制。MLS最初的起源是100多年前，当时美国各地的房产中介们自发在当地的行业协会办公室定期汇集，进行房产信息（纸质载体）的分发和交换，互相介绍房源和客源，并在这过程中约定成交之后各自的分成比例。最早的所谓MLS就是这样靠纯人工的方式渐渐在美国各地形成，它的核心功能实际是帮助不同的中介之间进行资源共享和销售合作，而且各地区对这种合作模式的称呼也各不相同，MLS在早期并未形成一个统一概念。

到上世纪20、30年代，在美国房产中介协会（National Association of Realtors，简称NAR）的大力推动下，MLS被包装成一个会员制营销工具，开始在全美范围内推广给房地产开发销售人员以及中介经纪人使用。到1970年代末，MLS完成对行业规则的重构，当时92%的注册经纪人会将房源输入到当地中介行业协会下属的MLS系统，卖方独家委托也彻底取代多家委托，成为主导性的代理关系，并由此按照新的游戏规则重建了经纪行业的运行方式和价值分配。从上世纪七、八十年代以来，伴随着信息科技的发展，MLS系统开始逐步软件化，到九十年代，随着互联网技术的发展和普及，MLS逐步完成网络化改造。一直以来，MLS并没有一个单独的官方版本，全美各地曾有超过800个地方性MLS，后由于不断的兼并，到2020年时还有580个MLS在美国运行。虽然没有统一的全国性MLS，但中介行业协会NAR掌握着MLS的数据标准，并控制了MLS系统的对外接口（APIs），这使得各地的MLS系统可以互相联通，并能输出部分信息到公共互联网上以作为广告吸引潜在客户。

MLS以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司或个人纳入加盟体系，并规定了在MLS体系内各个中介之间合作的利益分配规则。在这套规则下，每个中介只能代理交易的一方（买家或卖家），所以每笔交易都需要两名中介才能配合完成。具体操作是，加盟MLS的每一位经纪人在与客户达成独家委托意向之后，将房源信息输入MLS系统，让系统内所有会员都可以看到或检索到这套房子的挂牌信息，这样就可以匹配自己手上掌握的买家资源，实现供需对接。在完成房产交易后，代理卖家的中介会向售卖方收取交易房产金额的1.5至3个点，代理买家的中介向自己代理的购买方收取同样比例的佣金，也就是说，交易双方一共要付给中介3-6个点，中介费由买卖双方平摊，各自付给本方的中介代理人（业内称为单边代理模式）。

卖家(S)和买家(B)通过各自的中介代理人(A)在MLS系统内进行交易撮合

MLS是个封闭式系统，只对持有经纪人证书的房产中介开放信息上传功能，并且需要向当地中介协会缴纳使用费。对于一个房产中介来说，经纪人证书的年费和MLS的使用费合计大约是每年1000-1200美金左右，由此中介行业协会NAR每年可获得大约20亿美元的收入，在巨大利益的驱动下，中介行业协会自然一直是不遗余力地推广MLS。在MLS平台加持下，美国房地产中介行业迅速发展成为一个垄断性行业，MLS体系内的经纪人分工明确，信息共享也比较充分。另一方面，MLS系统内聚集了大量的房地产中介代理市场动态信息，包括每一处房源的状态、不同房产的基本资料、出价信息及最终出售价格等，这些对帮助成交有很大价值的信息通过封闭式的MLS系统被牢牢掌握在了中介的手中，非注册经纪人无法获取这些信息。所以MLS的实质作用有两个方面，一是对从业者而言，用信息化手段提高作业效率，并设定合作分佣的规则（单边代理+双向收费）；二是对客户而言，建立信息不对称的护城河，并对需要过河的人收取摆渡费（中介佣金）。

客观地说，MLS在早期作为一种行业自律管理体系，起到了促进信息流通、提高行业效率的积极作用，但在后期却逐渐演变为行业既得利益者的垄断工具，起到了阻碍市场竞争、加重交易负担的消极作用。尤其是MLS体系内公认的独家委托制度，其设置的初衷原本就是为了可以客观上确定哪个中介是最早上传房源信息的分佣方，但结果造成了独家委托的泛滥，反而起到了直接阻碍交易、间接推高房价的作用。对此，美国政府部门曾两次发起针对NAR的反垄断诉讼，一次是美国司法部发起，一次是联邦贸易委员会发起，最终在2008和2009年法院最终判决，NAR在两次诉讼中均败诉，NAR最终同意开放MLS信息给注册会员之外的使用人，地方和全国的房地产经纪协会也不得挤压低价竞争。虽然NAR在败诉后被迫做出了一些整改，但由于MLS模式的核心独家委托制度未被判违法，产生行业垄断的根源未被铲除，所以美国政府连续两次针对中介行业的反垄断调查和诉讼虽然获得表面上的成功，但并未取得实质性胜利。而有意思的是，早在1980年，就有一家美国地方性中介公司Realty Multi-List由于自己MLS的会员制度抵制了其他经纪人，违反垄断法，因而被提起诉讼，但是最终判决为：考虑到MLS在效率上的特征，不认为MLS本身违法。

从宏观层面分析，一方面，MLS模式主导下的美国房产中介行业养活了大量的中介从业人员（200-300万），甚至可以说造成大量的人力冗余（在洛杉矶、芝加哥等很多美国城市，房产中介在人口中的占比超过1%）；另一方面，美国的中介费标准几乎是全球主要房产市场中最贵的，中介费上限达6个点，只有一个例外，德国中介费高达7个点。所以，抛开微观层面的各种分析，仅从宏观上看，MLS绝对不是一个先进的模式，它既没有提高行业整体效率（人员冗余），更没有减少市场交易成本（收费偏高），只是起到了保护落后生产力的作用，让整个行业在互联网时代继续维持着劳动密集型的传统运作模式。

目前世界上在房产中介行业以MLS或类似运营模式为主流的国家除美国外，仅有加拿大、意大利、捷克、菲律宾等少数几个国家，很多房产市场非常成熟的国家和地区，如日韩、港台、英法、澳大利亚等，都未发展出MLS模式，而且这些市场的中介费率往往也显著低于美国，如日本上限是3个点、韩国和香港的上限仅为1个点。