2022/04/20 by 鸭先知 更新于 2022/04/22 

社区顾问的故事(系列)337:法务前置是房产交易的安全铁盾!

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作者:陆勇祥(普陀长征板块)查看社顾主页>>


来上海30年了,期间租房、出租、续租、换租、买房、卖房,按次数算,不下二十次就房子来回折腾了。05年一手房买进时给售楼小姐姐5万买楼花的银子,除一手房买进和续租,其他都得给中介付一笔佣金,前后加起来,佣金也有小几十万了,想想在上海像我这样的家庭多若星辰,也就对小区门边多如乌巢的中介公司见多不怪了。

 

在网络不发达的年代,信息不对称给租售供求双方都带来了较大障碍,这就给中介生存创造了条件,作为居间方,帮助租售上下家互介沟通,起到了一定的作用。

 

但随着互联网时代的到来,信息互通必将快速突破信息不对称的壁垒,这种以信息不对称作为资源,从而获取超高额佣金回报的时代已近尾声,换言之,要生存,就必须在实质性服务上下功夫。

 

二手房交易,一个比买菜还安全的交易行为,常常因个案被中介无限放大,令买卖双方,尤其是买方忧虑到心惊胆战的地步,不得不说,这种现状是不正常的,也是与实情和社会大环境不相符的。

 

为什么说二手房交易比买菜还安全?答案很简单,这个交易行为,从个人和组织两个层面分析。个人层面作为卖买双方,毕竟是一笔大资金交易,再没专业知识的人,至少都会查看产证,身份证等房东信息,每一笔资金往来,都会留下书面文字证明。试问,你买卖什么会留下书面材料来佐证?留一张不签名小票或发票也就顶天了吧;再从组织层面来看,在买卖二手房的每个环节都有监管,产调 、贷款、过户,房产交易中心,银行的人员,都是给双方把关的专业人员,能不能交易,贷不贷到款都是分分钟就能搞清楚的。

 

买卖二手房有风险吗?有,但只能说是个案。比如魔都,2020年二手房成交过30万套,从上海二中院发布的白皮书数据看,办结量也就377件,也就千分之一。也许你会说,如果正好就是我到霉呢?千分之一就是百分百了,是的,这个不得不防!但如何防呢?其实很简单,法务前置!下面我交流一下我于2020年置房的经历,或许对你有所帮助。

 

2020年,我们因女儿参加完高考,结束了长达10余年的出租,租住的生活,决定在老婆单位附近买房,安居乐业,于是挂牌卖房。中介,大房鸭都挂了,中介挂了好多家,还签了份短期的独家(独家是违规的,不受法律保护,房东别被忽悠!!!),最终由于疫情原因,一小青年在门卫登记时,向门卫师傅要到了我预留的电话。然后电话我看中了我的房子,与我商量,能否手牵手不经中介,省10万中介费。


其实,在二手房交易过程中,房东风险可控,首付款钱不到手不过户,过户后,有贷款的,银行放款直接进房东账户,只要银行审过了,就放心过户,审不过,交易中心也不让过户,所以,卖房风险接近于零。只有银行审过到放款这段时间,银行发现贷款人又有新问题,不能放款,才会让房东踏进风险,但这时买房人会更急,要及时向亲朋好友借筹还尾款,否则,买方会有法律风险,别以为首付付了,房产过户了,就与他无关了,而这种情况,更是万分之一都不会发生的。于是我们就手拉手,小伙找了银行精通交易流程的朋友,协助办了签约和贷款,前后一个半月,完成了整个交易。


接下来就是买房。

买房,我们看了不下50套房,由于是置换的,估计也是今生“唯一”置业。所以咬牙踮脚买,贷款以顶格贷,算了下3个点(下家2个点上家1个点)中介费都得20w出头,卖家都讲到手价,最终都要转嫁到买家身上,和中介谈说可以申请85折,想想自己卖房,前后也就产调、付定、签房产交易合同、银行签贷款合同、过户等流程,这个佣金真的不值呀!

 

最终在大房鸭平台看中了一套,上家也是置换,等米下锅,考虑资金安全,原本想走资金监管,但上家不同意。于是结合产调情况(无抵无贷),与上家交流,套用电视剧台词,感觉上家“人品贵重”,应该不会有大问题,又考察了大房鸭,6年多0诉讼的安全交易记录,于是果断出手,付了1.99万的大房鸭服务费,安全完成交易。

 

这次购房经历,让我对互联网平台运用于二手房交易的模式,有了全新认识,大房鸭互联网模式已经迎来春天,传统中介的时代已近尾声,就象电动汽车必将取代油车一样,只是过程而已,趋势必然,结局已定。

 

防止二手房风险的最好的方式是法务前置,大房鸭之所以能做到成立至今零诉讼,关键是与律所合作,当然传统中介也有法务,但他们的法务是倒置的,只有在其自身利益受到损害时,法务出现维护自己的利益,但交易过程中,不可能有专业的律师介入。而大房鸭在交易前,法务人员就提前介入,第三方的法务前置是真正维护了相关各方的合法利益,可以说,法务前置,是二手房交易,或许说是所有合法交易的安全铁盾!


作者:陆勇祥(普陀长征板块)查看社顾主页>>

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