2015/12/10 by 鸭先知 更新于 2017/08/24 

购买已出租房屋有什么影响?

出租房屋(1) 买卖不破租赁(1) 房产百科(80) 买房指南(23) 优先购买权(2)

购买已出租房屋存在风险,我们从“买卖不破租赁”和“优先购买权”这两个法律名词说起。

买卖不破租赁
“买卖不破租赁”是一项专业法律术语,意思是已租赁房屋的所有权发生转移时,承租人对于该房屋的租赁权,不会因为该房屋的买卖而受影响,房屋买受人仍应当继续履行原租赁合同(房屋出售者和承租人签订)的规定。这是法律为承租人专门设定的特殊权利。此时租赁权的效力优于购买者的房屋所有权效力,只有当租赁期限届满时,购买者才可以行使完整的房屋所有权。

《中华人民共和国合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。
 
优选购买权
 “优先购买权”,是指出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。《中华人民共和国合同法》第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条也规定:“出租人出卖房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
 
购买者风险
在购买已出租的房屋时,购买者确实面临着一定的风险。首先,法律出于对承租人保护,确认承租人的房屋租赁权效力优先于购买人的房屋所有权,购买者应当继续履行原租赁合同。其次,法律规定承租人在同等条件下,对所租赁的房屋有优先购买权,如果房屋出卖者没有提前通知承租人房屋出卖事项,承租人可以请求法院宣告房屋买卖行为无效。

律师建议
律师建议二手房购买者应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租,如果出租,租赁期限有多长;并在合同中明确约定产权过户后租金的收取权归属。同时律师在此特别提醒广大二手房的购买者,在购买二手房时,一定确认出售者已经对承租人已经履行了告知义务,且承租人已经依法出具了放弃对出售房屋行使的优 先购买权的书面法律文件。上述措施,是二手房购买者减少法律风险,保证合同合法有效及对购置房屋有效行使权利的必要法律程序。

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