2015/10/19 by 鸭先知 更新于 2018/04/24 

你的房子可以卖吗?

房产百科(80) 经济适用房(1) 二手房交易(131) 卖房须知(9) 房改房(1) 小产权房(1)

如果你正在考虑置换新房,卖掉现有住房,那么你一定要先了解一下你的房子是否可以售卖。要卖房首先要保证你的房子是可以卖的,根据房屋的性质有绝对禁止交易和限制进行交易两种情况。


如果你的房子属于以下8种情况中的任何一种,那么你的房子绝对不能卖:


1)被司法机关和行政机关依法查封、扣押的房屋
一般是指被法院、检察院、公安机关等查封、扣押的房屋。这类房屋是绝对禁止交易的,否则,是扰乱司法的行为,将受到法律的制裁。


2)依法回收土地使用权的房屋
由于房屋是依附于土地存在的,那么,当土地的使用权被国家依法收回时,根据房随地走的原则,房屋的所有权也要转移。当然,国家视情况可以给予房屋所有权人适当的补偿。此时,已经失去土地使用权房屋的所有人是无法出售房屋的。


3)未经其他共有人书面同意出卖的共有二手房
二手房的产权不是属于一人或者一个单位所有的。共有人中的一人擅自出售,也就是未经其他共有人书面同意也将其房产份额也做了处分,这将侵害了其他共有人的利益,即使进行了处分也是无效的,不会受到法律的保护。


4)权属有争议的房屋
权属有争议也就是说房屋的产权还具有不确定性,房子的产权最终属于谁还没有正式的定论。既然如此,你也就不能轻易出售带有产权争议的房屋了。


5)未依法登记领取权属证书的房屋
在未取得房屋所有权证之前,从法律上讲,还不能确定房屋的所有权人,就意味着房屋还没有具有处分的主体。这样的房屋时无法进行转让的。


6)已抵押,但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的房屋
已抵押的且未经抵押权人书面同意的房屋也是禁止交易的。在抵押担保中,债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。为此,不经过抵押权人的书面同意,已抵押的房屋是不能进行交易的。


7)在农村集体土地上兴建的房屋
通常即所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。一般来说,此类二手房屋是禁止转让的。


8)已经被列入拆迁公告范围的房屋
通常情况下,被列入拆迁范围内户口是冻结的,而已列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门将不予办理过户。

如果你的房子属于以下3种情况中的任何一种,那么你的房子是限制出售的:


1)经济适用房
经济适用房是政府为解决中低收入家庭的住房问题而推出的政府限价住房。购买经济适用房未满5年的,不能上市交易。
经济适用房满5年才能上市交易,但转让前,应向原住房保障机构提出书面申请,由原住房保障机构决定是否回购;原住房保障机构决定不予回购的,房地产权利人方可向他人转让。
房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分,其余部分上缴原住房保障机构所在区(县)的财政部门。


2)房改房
按成本价购房的,产权归个人,但一般5年后才能进入市场交易,交易前要交纳1%的土地出让金;
按标准价购房的,职工拥有部分产权,具体按照当年标准价占成本价的比重来确定;
标准价:一般在1995年以前房改的,基本上是用标准价购买的,增值额的80%归个人所有,其余20%交回原产权单位;
成本价:一般在1995年以后房改的,基本上是以成本价购买的,其增值部分全部归个人所有。


3)军产、央产、校产等产权房
此类房产性质比较特殊,需具体咨询产权单位了解相关政策。

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