大房鸭博客

2020年9月10日大房鸭博客上发表过本人另一篇文章《抵押房买卖风险评估和应对策略》，该文同时也收录在新社顾培训教材中。今天再和大家分享一个的抵押房买卖的案例。

房源情况

地铁周边学区房，满五唯一，高区有电梯，自住，两个产权人共有（夫妻关系），实际居住人为产权人和未成年子女。房源从2021年12月初起在各大中介同步挂牌，我发布该挂牌房源时候就查询到房屋有抵押，不存在查封。经询问女主人，是经营贷，并且表示无须预约随时还款。

付定情况

该房屋位置和房型都不错，挂牌单价比同小区在售低区房源高不少，但带看量较大。最终成交的买家在房源上线后第二天就曾在大房鸭平台预约了看房，并且刚巧其他中介也带看了他这套房源。挂牌一周后我陪同下家和社区顾问A先生一同去房东家里顺利签署了定金合同。

由于需要等房东补办车位产权登记，同时需要房东待银行正常工作时间正式去确认获取撤销抵押材料的预估进度，买卖合同的签署预定在2021年12月31日之前。签署定金合同之前，当着下家的面在线查询了房屋的实时详细产调，确认了本套房源的各项信息，房子不存在查封，债权人是银行业风控极为严格的五大行之一。而且该板块各项配套提升，房屋交易活跃，价格补涨，该贷款余额占房屋现时总价的比例不高。解释完后续交易流程、签完定金合同，下家高高兴兴在夜色中回家了。

好戏开场

签完定金合同第二天早上我发现精彩的故事才刚刚上演。房东刚在群里汇报已经把车位登记资料送进交易中心，突然收到社区顾问A先生的来电，告诉我听到了有关男主人财务情况的不好传闻（上了法院的失信被执行人名单，因为限制高消费不得办理房地产任何登记，说这套房子是不能办理过户的），下家对这套房屋存在的抵押表示担忧，并以下家的名义要求房东立即提供企业的贷款合同。

我当即觉得脑袋都有点炸裂了，但转念觉得传闻这些信息和事实有明显矛盾。但是，毕竟交易安全无小事，我就表示等我马上查一下。失信被执行人名单和法院限高信息里面都没有查到传言的信息，各种搜索引擎也没有返回任何不好的消息。

查询结束，我突然想到了什么情况。这套房源带看量大，估计是又有中介预约看房，部分中介知道了房东已经收取定金。离开预定签约最后时限还有二十天左右，被搅局挺烦的。

接着，我马上整理了一下思绪，提出以下几点，希望已经有过几单开单经验的社顾A先生转告下家。

1、确实，邻里间突然出现了该传闻。首先我指出卖房产不属于高消费，其次房东今天刚好在交易中心办妥了一项登记。再者，房产中介如果没有男主人的身份信息是怎样突然查到法院限高信息的呢？所谓的消息来源的某中介和大房鸭几乎同步挂牌上线的，当天上午还在试图约看房屋，突然又发这样的传言，其行为也自相矛盾。

2、小微企业目前通过正规银行获取的经营的资金成本非常低，对于有上海本地房产并且财务状况比较好的私营业主来说，是首选的资金来源之一。由于银行的风险控制相对强，在审核贷款的过程中侧重考虑是否有稳定的现金流来支持还款。所以如果债权人是银行的，相对风险比其他类别的债权人低。而本案例的债权人是银行业风控极为严格的五大行之一，能获取这样低成本的资金，等于是大银行给房东财务状况最好的背书。

3、我们交易流程的设计是网签当天先网签后首付，提示下家可以要求房东在网签的时候再配合查询一下实时产调，确认是否有新增抵押，是否出现查封情况。另外，让房东在收到撤销抵押材料后，先去办理撤销登记，等登记生效后再次产调，其后再支付后面一笔房款并办理过户。

4、正式合同签署之前，交易双方都会比较敏感。有关房东所在公司的这笔贷款的账单在正式签约时候会按正常提供，贸然提出立马提交整套合同容易引起双方情绪对立，不利于后续双方交易。

车位登记后的新产证如期到手了，本来我以为大家接下去就按定金合同约定来大房鸭商谈买卖合同，也就都可以安心了。这时候，A先生强调由于下家支付定金后第二天下午实地看到车位，车位状况相对不符合下家需求，对定金合同上的价格条款效力产生质疑，认为我应该积极安排下家上房东家里重新商谈价格。

顺利签约

眼看着已经离开最晚的签约日剩下天数不多了，如果下家不如约来大房鸭，我认为显然下家会比较被动，建议来大房鸭签约时候下家尽量能够取得房东谅解。A先生表示沟通有困难，主动提出请我直接和下家联系。和下家电话沟通并添加了微信，我发现下家并没有要否定定金合同效力的意思，而且继续履行定金合同的意愿非常强烈。上家也同意在大体交易条件不变的原则下，来大房鸭签约当天倾听一下下家的诉求。

由于事先和上下家沟通比较充分，双方都是奔着成功签约这个目的来的，很快双方就进入正式签约流程。在申光律师事务所律师和大房鸭资深交易员的共同主持下，合同签署得很顺利。

谣言终结

事实胜于雄辩，从签署定金到顺利过户，总共历时四十几天，每一步都走的很踏实。

最后强调一下，不同人群对风险的承受能力和认知不同，可能并不接受本文的观点。欢迎探讨。

作者：张绮（普陀真如板块）查看社顾主页>>

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