2018/11/15 by 鸭先知 更新于 2021/12/20 

社区顾问的故事(系列)19:我为什么不建议下家购买这套房子?

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作者:蒋逸萍(宝山顾村板块)查看社顾主页>>

我们知道,交易安全一直是大房鸭工作的核心。关于交易安全,大房鸭制定了许多行之有效的制度模式,如付费看房、律师签约,等等。作为和上下家接触得最早、也是最为密切的社区顾问,在防范交易风险方面具有先天的优势,“春江水暖鸭先知”,这里,我要分享一个案例,来和大家共同探讨社区顾问如何在带看环节及时发现交易风险、保障交易双方的经济利益不受损失。

案例中的房子位于浦东新区。我是在春节前接到下家的看房预约。看房后,下家私底下表示,房子还算满意,主要看价格,下家主张降价10%,各付各的税。春节后,经过一番讨价还价,上家同意降60万,到手价540万元。下家提出资金监管的要求,房东也欣然答应。直到此时,整个交易进程还算顺风顺水,成交似乎近在咫尺。

平地起波澜。接下来的三方面谈中,第一次露面的上家的女儿却反悔了,声称不接受资金监管,下家坚持己见,针尖对麦芒,导致这次会面以不快结束。事后,我询问上家女儿反对资金监管的理由,得到的回复是,担心资金监管机构不靠谱。我将上家的担忧反馈给下家,对方告知,这点可以放心,资金是托付给房产交易中心进行监管的。然而,上家仍不同意资金监管,并放出话来,宁可不卖。谈判陷入僵局。

上家对资金监管的反应之强烈,引起我的怀疑,是贷款没有还清?还是房子有抵押?可上家此前明明讲过房子贷款已还清。那么,上家拒绝做资金监管究竟有何顾虑?为此,我几次三番与上家的女儿进行交流。

随着沟通逐渐深入,上家女儿放松了对我的戒备,和盘托出真相,房子贷款的确已还清,另外,小额贷款公司的确也有抵押贷款。贷了多少?她不肯说。我试探地问,假如下家付你3.5成首付,够还抵押贷款吗?对方表示手上还有点钱,加起来还款应该够了。我揣测着,540万房价,3.5成首付,那么上家至少贷了200万。我将此情况反映给大房鸭业务部工作人员,出于安全交易考虑,大房鸭通过多种渠道最终获悉上家抵押贷款的真实数目,300万!

以房子抵押贷款,处理得当,不会对交易造成影响,甚至二次抵押也司空见惯。问题并不在房子是否抵押,而是上家的态度。面对此事,上家并没有事先坦诚告知,而是选择了出尔反尔,隐瞒真相,吞吞吐吐,给下家造成了非常不好的印象,也让作为大房鸭社区顾问的我对上家的诚信大打折扣。在抵押贷款背后,是否还有其他隐情?是否还有其他潜在的风险?

出于这些安全交易考虑,我明确告知下家,我不太建议促成这单交易。这也是我作为社区顾问的原则,同时也是大房鸭再三重申的:不管有什么样的顾虑,不管这样的顾虑是否会影响成交,都应一五一十告知上家或下家,不能为了成交而成交。买卖房产是大宗交易,不容闪失。

如今一切都尘埃落定,下家也在大房鸭上另觅房屋、预约带看。每每回想起整件事的来龙去脉,我依然为上家感到非常惋惜。以后再有类似情况发生,作为社区顾问,应该怎么处理呢?我做了如下总结,以供参考,也请各位提出更好的操作方法:

在交易中,若上家有抵押贷款等情况,应如实相告,博取下家信任。下家诚意买房的话,则不妨一起商量对策,最简便可行的做法就是拿下家的首付来还抵押贷款;若情况比较复杂,大房鸭及其合作律所也会协助出谋划策,保障安全,促成顺利交易。
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