2016/05/16 by wenyong 更新于 2021/04/02 

为什么大房鸭不抽佣?

服务费(3) 服务(7) 佣金(2) 大房鸭(458) 中介(11) 为什么(9) 信任(2) 收费模式(1) 安全(7)

佣金制广泛应用于各行各业的销售岗位,销售人员靠销售额百分比提成,公司按照销售金额发奖金。多劳多得,个人收入与利润贡献成正比,天经地义!销售人员报酬采取佣金制,可以保证代理人(销售)和委托人(公司)的利益一致。


如果有个行业中的采购人员薪酬也采用佣金制,公司按照采购额百分比给采购人员发提成,采购支出越高,采购人员的收入就越高……你会不会觉得这个行业非常奇怪非常不合理?!你甚至不需要有经济学中有关契约成本理论的任何入门知识,仅仅凭直觉你就能判断这行业太诡异……


 二手房中介就是这么个诡异的行业。按市场行规,二手房卖家通常只谈到手价,中介费用全部或大部分由买家承担,这时中介经纪人相当于买家的采购代理人。买家付出的成本(房价)越高,作为代理人的中介获得的收入(佣金)越高。在这样的激励机制下,代理人(中介)和被代理人(买家)的利益完全是对冲的,根本无法建立起行业的信任基础。同时,中介会有很强的动力去鼓吹炒房,帮助推高房价!


另外,从按劳分配的角度来看,买100万的房子要给中介2万(按中介费2个点算),1000万的房子要给20,两者相差9倍、18万!但中介卖1000万房子所付出的劳动和需要的技能与卖100万的房子却是完全一样的!服务没有增加,收费却极大增加,明显不科学!随着房价不断上涨,中介佣金更将水涨船高,最终导致整个房产市场的交易成本毫无必要地大大增加。不要以为这些交易成本和卖家无关,因为交易成本增加就会减弱买家的支付能力,卖房的上家必然也受到影响。


中介佣金制虽然存在明显的矛盾和缺陷,但它却是房产中介这个古老行业千年未变的行规。这为什么呢?因为中国古代社会在缺乏技术和制度手段的情况下,老百姓之间要想完成一次安全的房地产交易并不太容易。聪明的古代官员就想到了借助房产中介(古称“庄宅牙人”)来规范不动产交易,所以从唐朝开始,朝廷就规定民间进行房地产交易时,必须由庄宅牙人来验证物业产权和交易的合法性、评估价格、出具契约、催缴契税等。那些正规的中介会获得朝廷颁发的牌照,叫做“官牙”,没牌照的就是“私牙”,只有“官牙”经手的交易才被官方承认,而走“私牙”交易的产权则得不到官方保护。历朝历代政府规定房地产交易必须要通过牙人,最主要的目的还是征税(“投税印契”),即让中介来监控房地产交易,杜绝民间偷漏契税。


问题是,中介不是公务员,不吃皇粮,朝廷“以民治民”,总得给人家些好处不是?这好处就是,政府通过制定相关法律,强迫购房者和卖主去找官牙做代理,宋朝法律汇编《宋刑统》卷13就有明文规定:买卖房子和土地,必须由中介经手,不然就视同盗贼论处(“田宅交易,须凭牙保,违者准盗论。”)。这等于用法律手段给中介提供了业务保障,保证他们永远有钱赚。


时过境迁到了二十一世纪,现代政府采用的信息技术和完善的制度手段让房产交易中的产权核验、价格评估、契税征收等都不再成为问题,人们可以通过交易中心的服务窗口完成所有的房产交易法定手续。原来庄宅中介需要承担的官方职能,早已被完全消解掉了,政府更没有任何一条法律规定房地产交易必须经由中介之手。


了解房产中介佣金模式的历史成因之后,不难发现,千年未变的抽佣模式在当代社会的房产交易服务中早已经失去了其存在的法律及商业逻辑基础。因此,大房鸭率先抛弃了过时的中介佣金模式,遵循现代服务业中最基本的“按劳取酬”原则,采用固定服务费模式。

相比中介佣金模式,大房鸭的固定服务费模式的优势主要有以下四点:

1 为房产市场建立信任基础(解决代理人和委托人利益相悖的问题);

2) 降低不动产交易的摩擦成本(平均每单相比中介费节省约80%

3 解决中介只收佣金但不提供服务的顽疾(大房鸭采用服务协议,对服务内容有严格承诺和约束;而中介采用的居间协议,费用只和房价挂钩,对于服务却无任何实质性约束)

4)服务收费和房价完全脱钩,让服务人员不再有推高房价的动力,有利于贯彻“房住不炒”的精神。


随着大房鸭模式逐渐普及,二手房交易的固定服务费模式也得到了越来越多用户的认可和欢迎。为了建立房产市场的信任基础,降低买卖双方家庭的交易成本,保障交易安全,贯彻“房住不炒”,我们决定大房鸭“按劳取酬”的固定服务费模式将永远保持不变,费用绝不同房价挂钩,更不会以所谓服务保障金、贷款评估费等名义变相收中介费!


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延伸阅读:

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