2021/06/06 by 鸭先知 更新于 2021/06/10 

起源于宋代的房产中介行业模式

庄宅牙人(1) 宋朝(1) 房产中介(2) 官牙(1) 房地契(1) 抽佣(2) 牙人(1) 历史(1) 佣金制(1) 地契(1) 房牙(1) 大房鸭(482)

房产中介是一个古老的行业,发展到今天这种局面有其历史成因,只有了解整个行业的历史脉络,才能更好地理解造成当今问题的源头所在。

中介在我国古代被称做驵侩、市侩、中人、牙人、牙郎等,其中从事房地产买卖的中介多被称为“庄宅牙人”或“房牙”,最早见诸于唐代史书。到了宋朝,政府“不抑兼并”,放弃对土地买卖的限制,田宅交易空前频繁。北宋的中央政府规定,将缴纳契税作为完成不动产交易的法定环节,不动产契税从此成为重要的财政税收来源。但古代缺少不动产信息数据库、确权登记机关、房产评估机构这些现代社会的房产交易中必不可少的基础设施,而且征收赋税的古代公务员人手又不足,所以老百姓私下交易房产,偷逃税赋的现象屡禁不绝。因此,宋朝政府就想到了“官办民营”的办法,借助牙人的力量来管理和规范市场。王安石颁布的《市易法》规定:各类市场交易都必须通过牙人,并由牙人来评定物价、督办征税,中介行业被划归为政府垄断行业。宋朝法律汇编《宋刑统》卷13写道:“田宅交易,须凭牙保,违者准盗论。”意思是买卖房子和土地,必须经过中介,不然就视同为偷盗论罪。从此,中介成为了官办行业,只有获得牌照的“官牙”,才有资格做房产中介的生意,无证经营的则是“私牙”,房地产交易若不通过“官牙”操办,这种买卖就会被判定为违法行为,其后果就是“财没不追,地还本主”。

自宋代以下,房牙就兼有了居间、评估、确权登记和督办纳税的四大职能,相当于经纪人、评估师、登记代理人和税务稽查员四位一体,可谓是工作多、责任重。封建政府通过这种官方垄断经营的方式,让原本纯市场化的牙人承担了大量官方职能,既保证了财税来源,同时也照顾了牙人群体的利益,所以当时中介的收入也相当可观,从事牙业的百姓人数激增,以至于不少官员担心“力田鲜于驵侩”(种地的人少于中介),进而上书朝廷请求“裁牙恰之数,以省冗给”。从晚近的资料来看,庄宅牙人收取的佣金一般是占交易价值的 3 %至 5 %不等,各地惯例各有不同。如在江西南昌,习惯是“田三屋四”(买卖田地抽佣3个点,房屋4个点),全部由买家支付;在安徽和福建等地,惯例是“兴三败二”或“成三破二”,即买家负担3个点,卖家2个点;在湖南长沙,所有不动产交易统一收佣金3%,全部买家支付。

清代嘉庆年间的房地契

从总体上看,牙人的存在对于古代房产市场好比是一把双刃剑,即一方面对于沟通买卖需求、促进房产流通、规范交易行为有不可或缺的积极作用;另一方面有不少贪心房牙逾越法律和道德所允许的界限,欺行霸市,弄虚作假,获得不菲利益,犹如吞噬房屋的“白蚂蚁”(语出《清稗类钞》,“‘白蚂蚁’地皮房屋之掮客也”)。

对于中介行业的不规范行为,历朝历代都有相应的政府管理办法,可以说,我国古代封建政府对中介行业的监管是非常严格的,甚至远远严格过现代。比如宋神宗元丰六年颁布的《牙保法》,规定担任牙人要有人担保,出事则“连坐”,牙人还有年龄限制,经登记批准后,颁发类似于营业许可的身份木牌,牌上写明姓名、籍贯、从事行业,交易之前要先将木牌内容进行说明。明清时期,牙行世袭,当时房牙称官房牙或房行经纪,由官府“例给官贴”,方准营业,官贴每五年编审一次。牙人如弄虚作假,就要下大狱,最高可达十年之久。到了民国时期,政府借鉴西方国家的条例,让律师参与房产交易签约以保证公平,这一时期的房契上出现了律师署名处。

产生于民间,寄食于买卖双方的牙人,是古代发育不成熟的市场条件下必然的产物。信息流通渠道的缺乏和政府税收管理的需求,促使牙人群体作为市场流通的桥梁、政府管理的抓手,起到了积极正面的作用。但另一方面,由于中间人自身天然拥有的信息优势地位,很容易造成牙人欺行霸市和坑蒙拐骗为自己牟取暴利,对此历朝历代政府都采取了很多十分严格的管理制度,但仍无法从根本上改善中介行业的种种弊端。长久以往,中介行业在老百姓中的口碑就变得很差,以至于在汉语中原本是中性含义指称中介的名词“市侩”,逐渐演变为一个负面的形容词。古代民间还有一句俗语也可佐证,叫做“车船店脚牙,无罪也该杀”。 “车船店脚牙”分别指的是交通运输(车船)、旅店(店)、快递(脚)、中介(牙)。有意思的是,前几个行业“车船店脚”已经基本扭转了旧时的差评口碑,但只有最后一个“牙”依然被当今世人广为诟病。

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