大房鸭博客

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任何合同都是有效。但房主可随时解除中介独家委托协议，即便是在约定的有效期内。

《合同法》第四百一十条中规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”这意味着，若当事人在信念上对对方当事人有所动摇，就应不问有无确凿可信的理由，均允许其随时终止委托合同。

因此，如果有房产中介借独家委托协议（或称“速销协议”）来要挟房主，大可不予理睬。

请看一则典型案例。 

2014年8月刘老先生与某房产中介公司签订销售独家委托合同，合同约定：刘老先生独家委托某房产中介公司出售其坐落在某处的房产，独家委托期限1年，在委托期限内，不得擅自取消该项委托；如果刘老先生违反前述约定之义务，或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为，导致房产中介公司介绍的买房客户无法按时与其成交，均属刘老先生违约，此时刘老先生须支付房款的百分之二十的违约金，以解除双方之委托。

2014年10月3日，刘老先生明确告知房产中介公司，其拟解除售房之委托。后房产中介公司认为刘老先生违约，要求其支付百分之二十的违约金。

实践中法院审理案件，认定约定条款无效。理由如下：

首先，任何合同均为两方以上的当事人达成的合意，但当各方当事人之履行不能或是履行费用过高时，应该赋合同各方当事人解除权；否则将有悖于《合同法》所规定的合同自由原则及诚信原则。

其次，委托合同系需具有一定人身关系为基础，以信任为纽带的合同。当合同当事人之间的信任基础不复存在时，若一方执意欲解除合同，另一方则是不能依法强制履行的。

最后，任意解除权，其为委托合同之各方当事人履行提供了“合同义务之解放”的规定，该权利规定基于委托合同的基本属性而来，不得由当事人约定限制。在委托合同中，限制任意解除权之约定条款系无效条款。

对于本案中的损失责任承担，不存违约责任适用之余地。根据《合同法》第四百一十条之规定，解除方依法负有向相对方赔偿损失之民事责任。至于前述“赔偿损失”之范围，从目前最高人民法院之司法倾向及态度，认为：“损失”原则上是不包括相对方的可预期利益的，也就是说赔偿范围为：合同相对方的直接损失。

综上所述，本案委托书中“独家委托期内，刘老先生不得擅自取消该项委托”的约定属于对委托合同任意解除权的限制，属无效条款。因此，房产中介公司不能依据此来要求刘老先生承担违约责任，刘老先生只需承担给房产中介公司造成的直接损失。

眼下，中介独家委托协议引发的官司层出不穷，大房鸭提醒房主，不要轻易签署独家委托协议；万一签了，不要慌张，可以随时解除，不必担心支付违约金，只需赔偿中介的带看劳务费（一般不过几百元），以及有证据的直接支出（如海报、宣传广告制作费等）。

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