2017/08/04 by 鸭先知 更新于 2020/04/24 

被忽悠签署了独家委托协议怎么办?

房产律师(3) 合同法(1) 独家代理协议(1) 房产(6) 卖房(181) 房产买卖(46) 买房(190) 房产百科(82) 二手房(71) 大房鸭(308) 速销协议(1) 房产交易(19)

任何合同都是有效。但房主可随时解除中介独家委托协议,即便是在约定的有效期内


《合同法》第四百一十条中规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。这意味着,若当事人在信念上对对方当事人有所动摇,就应不问有无确凿可信的理由,均允许其随时终止委托合同。

因此,如果有房产中介借独家委托协议(或称“速销协议”)来要挟房主,大可不予理睬。

请看一则典型案例。 

20148月刘老先生与某房产中介公司签订销售独家委托合同,合同约定:刘老先生独家委托某房产中介公司出售其坐落在某处的房产,独家委托期限1年,在委托期限内,不得擅自取消该项委托;如果刘老先生违反前述约定之义务,或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为,导致房产中介公司介绍的买房客户无法按时与其成交,均属刘老先生违约,此时刘老先生须支付房款的百分之二十的违约金,以解除双方之委托。

2014103日,刘老先生明确告知房产中介公司,其拟解除售房之委托。后房产中介公司认为刘老先生违约,要求其支付百分之二十的违约金。

实践中法院审理案件,认定约定条款无效。理由如下:

首先,任何合同均为两方以上的当事人达成的合意,但当各方当事人之履行不能或是履行费用过高时,应该赋合同各方当事人解除权;否则将有悖于《合同法》所规定的合同自由原则及诚信原则。

其次,委托合同系需具有一定人身关系为基础,以信任为纽带的合同。当合同当事人之间的信任基础不复存在时,若一方执意欲解除合同,另一方则是不能依法强制履行的。

最后,任意解除权,其为委托合同之各方当事人履行提供了“合同义务之解放”的规定,该权利规定基于委托合同的基本属性而来,不得由当事人约定限制。在委托合同中,限制任意解除权之约定条款系无效条款。

对于本案中的损失责任承担,不存违约责任适用之余地。根据《合同法》第四百一十条之规定,解除方依法负有向相对方赔偿损失之民事责任。至于前述“赔偿损失”之范围,从目前最高人民法院之司法倾向及态度,认为:“损失”原则上是不包括相对方的可预期利益的,也就是说赔偿范围为:合同相对方的直接损失。

综上所述,本案委托书中“独家委托期内,刘老先生不得擅自取消该项委托”的约定属于对委托合同任意解除权的限制,属无效条款。因此,房产中介公司不能依据此来要求刘老先生承担违约责任,刘老先生只需承担给房产中介公司造成的直接损失。

眼下,中介独家委托协议引发的官司层出不穷,大房鸭提醒房主,不要轻易签署独家委托协议;万一签了,不要慌张,可随时书面通知中介方解除(微信短信均可,且无需对方同意),不必担心支付违约金,只需赔偿中介的带看劳务费(一般不过几百元),以及有证据的直接支出(如海报、宣传广告制作费等)。


延伸阅读:

大房鸭社区顾问招募

为什么大房鸭不是中介?

为什么大房鸭不收佣金

为什么大房鸭帮你买卖房子更安全?

为什么大房鸭不采用居间合同?

大房鸭派单系统是如何运作的?

观看4分钟视频,了解大房鸭如何为你服务

社区顾问的故事(系列)

最新评论

  • 微信用户ohnyCs1w@wqsmile:因为所有人会看到

    大房鸭期待你的加入!
  • 大房鸭Leo@lily:您好,您约看的房子是属于网络房源吗?如有意向可拨打客服热线。

    【意见反馈】
  • 大房鸭Leo@简爱:您好,感谢您对我们提出宝贵的建议,这边我们已经反馈给相关部门,尽快完善我们的APP。

    【意见反馈】
  • 大房鸭Leo@J.K.固:您好,大房鸭客户已和您致电联系,这边已帮您处理好了

    【意见反馈】
  • lily:为什么不能留言?无法约定看房

    【意见反馈】
  • 简爱:在广播里听到大房鸭的广告,终于有人站出来挑战lianjia的垄断地位,立即下载了一个。结果被用户体验气炸了:首先,添加房子的照片时不停的闪退;然后,找房子的时候为什么不能保存自己的偏好和搜索条件;总之,操作起来真的很不方便,个人感觉lianjia最大的优势之一就是APP的体验很好,建议好好学习一下,设身处地的分析一下用户需求。谢谢!

    【意见反馈】
  • J.K.固:为什么满五唯一的房子算出来还有增值税?

    【意见反馈】
  • 136**520***:你好,今天有两个人关注了我的房子,但是不知道为啥我点了那个红心的关注两次,竟然把别人的关注取消了,这是怎么回事?现在关注是0,求解决啊!

    【意见反馈】
  • 风歌:我已经申请一个多星期了,大房鸭为什么不联系我?也不告之我申请是否通过?

    大房鸭期待你的加入!
  • 大房鸭James@153**314***:您好,您可以用您挂牌的手机号登陆大房鸭App 在“我的房子”里可以修改房屋描述。

    【意见反馈】