2017/08/04 by 鸭先知 编辑于 2018/08/26 by 鸭先知

被忽悠签署了独家委托协议怎么办?

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任何合同都是有效。但房主可随时解除中介独家委托协议,即便是在约定的有效期内


《合同法》第四百一十条中规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。这意味着,若当事人在信念上对对方当事人有所动摇,就应不问有无确凿可信的理由,均允许其随时终止委托合同。


因此,如果有房产中介借独家委托协议(或称“速销协议”)来要挟房主,大可不予理睬。


请看一则典型案例。 


20148月刘老先生与某房产中介公司签订销售独家委托合同,合同约定:刘老先生独家委托某房产中介公司出售其坐落在某处的房产,独家委托期限1年,在委托期限内,不得擅自取消该项委托;如果刘老先生违反前述约定之义务,或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为,导致房产中介公司介绍的买房客户无法按时与其成交,均属刘老先生违约,此时刘老先生须支付房款的百分之二十的违约金,以解除双方之委托。


2014103日,刘老先生明确告知房产中介公司,其拟解除售房之委托。后房产中介公司认为刘老先生违约,要求其支付百分之二十的违约金。


实践中法院审理案件,认定约定条款无效。理由如下:


首先,任何合同均为两方以上的当事人达成的合意,但当各方当事人之履行不能或是履行费用过高时,应该赋合同各方当事人解除权;否则将有悖于《合同法》所规定的合同自由原则及诚信原则。


其次,委托合同系需具有一定人身关系为基础,以信任为纽带的合同。当合同当事人之间的信任基础不复存在时,若一方执意欲解除合同,另一方则是不能依法强制履行的。


最后,任意解除权,其为委托合同之各方当事人履行提供了“合同义务之解放”的规定,该权利规定基于委托合同的基本属性而来,不得由当事人约定限制。在委托合同中,限制任意解除权之约定条款系无效条款。


对于本案中的损失责任承担,不存违约责任适用之余地。根据《合同法》第四百一十条之规定,解除方依法负有向相对方赔偿损失之民事责任。至于前述“赔偿损失”之范围,从目前最高人民法院之司法倾向及态度,认为:“损失”原则上是不包括相对方的可预期利益的,也就是说赔偿范围为:合同相对方的直接损失。


综上所述,本案委托书中“独家委托期内,刘老先生不得擅自取消该项委托”的约定属于对委托合同任意解除权的限制,属无效条款。因此,房产中介公司不能依据此来要求刘老先生承担违约责任,刘老先生只需承担给房产中介公司造成的直接损失。


眼下,中介独家委托协议引发的官司层出不穷,大房鸭提醒房主,不要轻易签署独家委托协议;万一签了,不要慌张,可以随时解除,不必担心支付违约金,只需赔偿中介的带看劳务费(一般不过几百元),以及有证据的直接支出(如海报、宣传广告制作费等)。



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