大房鸭博客

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从法律的角度，任何合同都是有效，但房主可随时解除委托协议，即便是在约定的有效期内。

《合同法》第四百一十条中规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”这意味着，若当事人在信念上对对方当事人有所动摇，就应不问有无确凿可信的理由，均允许其随时终止委托合同。

因此，如果有房产中介借独家委托协议（或称“VIP协议”、“速销协议”等）来要挟房主，大可不予理睬。

请看一则典型案例。 

2014年8月刘老先生与某房产中介公司签订销售独家委托合同，合同约定：刘老先生独家委托某房产中介公司出售其坐落在某处的房产，独家委托期限1年，在委托期限内，不得擅自取消该项委托；如果刘老先生违反前述约定之义务，或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为，导致房产中介公司介绍的买房客户无法按时与其成交，均属刘老先生违约，此时刘老先生须支付房款的百分之二十的违约金，以解除双方之委托。

2014年10月3日，刘老先生明确告知房产中介公司，其拟解除售房之委托。后房产中介公司认为刘老先生违约，要求其支付百分之二十的违约金。

实践中法院审理案件，认定约定条款无效。理由如下：

首先，任何合同均为两方以上的当事人达成的合意，但当各方当事人之履行不能或是履行费用过高时，应该赋合同各方当事人解除权；否则将有悖于《合同法》所规定的合同自由原则及诚信原则。

其次，委托合同系需具有一定人身关系为基础，以信任为纽带的合同。当合同当事人之间的信任基础不复存在时，若一方执意欲解除合同，另一方则是不能依法强制履行的。

最后，任意解除权，其为委托合同之各方当事人履行提供了“合同义务之解放”的规定，该权利规定基于委托合同的基本属性而来，不得由当事人约定限制。在委托合同中，限制任意解除权之约定条款系无效条款。

对于本案中的损失责任承担，不存违约责任适用之余地。根据《合同法》第四百一十条之规定，解除方依法负有向相对方赔偿损失之民事责任。至于前述“赔偿损失”之范围，从目前最高人民法院之司法倾向及态度，认为：“损失”原则上是不包括相对方的可预期利益的，也就是说赔偿范围为：合同相对方的直接损失。

综上所述，本案委托书中“独家委托期内，刘老先生不得擅自取消该项委托”的约定属于对委托合同任意解除权的限制，属无效条款。因此，房产中介公司不能依据此来要求刘老先生承担违约责任，刘老先生只需承担给房产中介公司造成的直接损失。

另外，从政府政策的角度，根据住建部、宣传部、司法部、市场监管总局、银保监会等七部委联合印发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（文号：建房〔2018〕58号），政府明确要重点整治的房地产市场违规行为第一条就是“垄断房源”。因此，中介委托协议中只要有“独家委托”条款就属于政府明令禁止的违规行为！

眼下，中介独家委托协议引发的官司层出不穷，大房鸭提醒房主，不要签署违规的独家委托协议；万一签了，不要慌张，可随时书面通知中介方解除（微信短信均可，且无需对方同意）。如收过中介给的所谓保证金或独家费用的，也必须退回。不必担心支付违约金，多数情况下只需赔偿中介的带看劳务费，以及有证据的直接支出（如海报、宣传广告制作费等）。

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