2019/11/13 by 鸭先知 更新于 2021/11/29 

社区顾问的故事(系列)107:其实涨的不是房价,是货币发行量!

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作者:赵青(杨浦黄兴公园板块)查看社顾主页>>


成为大房鸭社区顾问和摄影师差不多一年了,帮助上下家成交了将近40套、拍摄了大约400套房子。在日常的带看和拍摄过程中,我经常被上下家问及这套房子能卖多少,值不值这个价?感受到了无论是卖家和买家,对房价通常很在意,甚至有些"斤斤计较",因为房子价格的高低直接关系到交易双方的切身利益,房价的合理定位是决定交易双方能否成功及成交速度快慢的一个重要因素。

作为大房鸭的社区顾问,我们都是住在附近的本地人,比较熟悉自己身处板块的市场价格行情和走势,比较了解房价的影响因素和合理的价格评估,能较准确、快速地给出拟买方和拟卖方合理的市场参考价,为上家确定和调整挂牌价,为下家出价,或者为双方协商议价能提供咨询参考服务,从而促成双方成交。

谈谈影响房价的几个因素:

一,房价首先受大环境的影响。其实涨的不是房价,是货币发行量,这么多货币需要一个水池把它蓄住,我们可以了解一下自己区域内土地拍卖的楼板价和一手新开楼盘的价格,周边的存量房很大程度受上会受附近新开楼盘影响而产生波动。

二,受地段影响。一个城市的房价总体上是从市中心向郊区递减的,但像上海这样的城市,并不是单中心的,在若干个副中心或者分中心会出现相对的房屋价格高地,一些好的公共服务设施的存在,也会导致这个价格高地出现。例如一些教育质量高的中小学附近的住房价格,地铁、公交等交通站点或沿线的房价,也会明显高于其他位置的房价。

即通常人们所说的配套设施好不好,而有些厌恶性设施或者项目,例如附近有铁路、高架、垃圾焚烧场等,会导致房屋价格低落。再小点范围来讲,每个小区都有个楼王的,楼王一定是占据着这个小区最好的景观,最好的楼层,最好的配套设置公共资源,最好的户型设计与配比等。所以说每套房子都是独一的,稀缺和不可复制的,优质的价高,劣质的价低,即所谓一房一价。

三,受房龄和房屋质量的影响。是电梯房还是多层房子,是商品房还是动迁房;是产权房还是使用权房;是住宅还是非住宅;是板式房子还是塔楼房子;房子什么时候竣工的,房龄有没有折旧,影不影响贷款年限;是50年产权还是70年产权;楼层位于低区还是中区还是高区,一梯几户,朝向怎么样,采光是否好,是否通风;利用空间是否合理,得房率,风水,邻居素质、物业安保、小区绿化等,全部是衡量这套房子的重要依据。

四,受对手盘的影响。上下家个别情况的影响,买卖时间和空间上的重合,双方心态怎样,小区周边有几套相同户型同时在卖,大家都想尽快脱手,就会造成比价效应,让房价产生波动。有好几个下家要寻求附近这种户型的房子,而同时看中这一套,就会造成上家惜售心态,上家急需用钱周转,要出国或者分割财产,或者要卖掉多余的房子,都能影响房价,下家有小朋友临近读书了,要买附近学区房,或者要买在离开亲戚近一点的房子,可能出价会略高于市场价。所谓的笋盘和优质客户,遇到这种双方都要抓住机会。

五,受交易税费影响。房子价格包含的内容复杂多样性,表面上看似面积楼层差异不大的同小区房子,价格相差较大,这是因为房产交易的税费种类较多,不同交易者享受的税费优惠不同,交易中买卖双方商定的税费负担不同,购买者的付款方式不同。如首付款比例、例如同一套住房,上家购入的时间不同,目前拥有的住房套数不同,所取得房屋的来源不同,是买卖的还是继承的或者是拆迁所得或者售后公房,出售所需要交纳的增值税、个人所得税会有所不同,交易双方商定交易税费全由下家负担,或全有上家负担,或各自负担各自的,房价可能一次性付清,组合贷或者全商贷,是否有附赠面积,附赠装修,附赠家具,车位等,所有这些,都使得成交价格会不同。房子有几个产权人,里面有几个户口,是否有抵押有贷款,产生的风险因素,能否做第三方的资金监管,能否顺利交易过户,都是会影响房价的。

所以说买卖房子,很多上下家会去一些平台查询这个小区的历史成交价,并比对相同户型的,其实这很容易产生误区,错失机会。因为您看到的只是这套房子一些片面的东西,和目前在售的房子并没有很大的可比性,当上家报价给下家了,下家请不要玩失踪,如果您觉得贵了,或者哪里不合适,没关系,可以和我们社区顾问沟通一下,我们很乐意成为上下家之间沟通的桥梁,沟通过了才不会后悔。

在目前房价相对平稳的市场,其实大家的眼光都是接近的,大家都是精挑细选,您看中的房子别人也一定会看上,您不去谈,就被别人谈走了,反之,上家也不要因为别人的房子卖得高就觉得自己房子也能卖这个价格,双方既然都有意向,就需要多沟通,既然缘分来了,就应该去努力一下,哪怕最后因为种种原因,没有成交,那双方也不会后悔了,当然,我们社区顾问,也会根据双方的意愿,顺其自然,顺水推舟一把的。


作者:赵青(杨浦黄兴公园板块)查看社顾主页>>

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最新评论

  • 大房鸭Nick (免押金) @豆多多 :您好,大房鸭租房服务,房东免费,下家固定服务费1990元,无中介费用。

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  • 豆多多 :有可以帮忙办理租赁合同的吗,收费多少

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  • D-boy (免押金) :房子是在共康六村。地铁1号线就在附近,不远有地铁1号线通河新村站,交通条件很方便。步行六七分钟有宝山万达、家乐福、吾品风尚天地近在咫尺,本房的总面积为78.36平方米,是在低层楼(楼层总高6层),楼层有垫高,相比一般低层楼不潮湿,房屋朝向南北,飞机户型。房间内部为毛坯状态,买家可以按照自己喜欢的风格进行设计装修。挂牌价500万,满五唯一,无抵押贷款,有意者可约定看房,非诚勿扰,谢谢配合

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  • 大房鸭Peter (免押金) @189**898*** (VIP) :您好,感谢您提供的宝贵建议,我们会向相关部门反馈的~

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  • 189**898*** (VIP) :关于预约看房时间的规定:一定要选一个备选时间,这个规定很不好。我本来只想在某一天去看,但是平台非要我选个备选时间,不填就通不过。问题是我这个备选时间我压根就不想看啊,应该把这个选择交给看房人,可以只选一个时间(但是可以把时间设个弹性,比如早上8:00-11:00,不必精确到几分),也可以增加一个备选时间。

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  • 大房鸭Nick (免押金) @AMELIE :您好,因您的房子缺少核实证件,所以还在审核中,您可通过APP在我的房子中补传相关信息,后续审核人员会为您处理。

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  • AMELIE :我上传的租房信息还没上传完了就审核中了,不能修改怎么回事?

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  • Flower (VIP) :画的针不戳

    封控期的宅家趣谈!
  • 大房鸭Jeff (免押金) @Yu:vulcan_salute: (免押金) :您好,请您手机保持畅通,大房鸭客服会尽快联系您。

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  • Yu:vulcan_salute: (免押金) :app不能修改面积。第一次的师傅拍完照后给写错了到现在都改不了

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