2015/10/19 by 鸭先知 更新于 2020/03/30 

卖房前需要做哪些准备工作?

房产百科(80) 二手房买卖(225) 卖房须知(9) 优先购买权(2)

卖房是一桩头等大事,在这个过程中,一个看似不起眼的问题,往往会给交易造成不小的麻烦,为了帮助卖家顺利卖房,本文对卖房过程中常见的问题做了整理,供大家参考,做到心中有数,防患未然。

1、有租约的房屋要和租客提前确认

因为法律规定“买卖不破租赁”,所以一旦决定挂牌卖房,就必须考虑是否需要请租客搬走(若不搬走,则下一任业主必须继续履行现有租约)。如租客愿意配合提前搬离,通常需支付违约金以解除租约,一般按照原租赁合同中的条款执行即可。另外,必须确认租房者不会行使优先购买权(承租人在同等条件下享有优先购买权),应请租客出具书面声明,放弃该项权利。一旦忽视租房者的优先购买权,后果会很严重,租客可以要求撤销你和买方的买卖合同,就是过户了,仍会撤销,有相当多的案例。最后,即使租房者放弃了优先购买权,也要告之买方知道有租约的存在,否则到时买方找麻烦。需要注意的是,和租客确认后,一定要以书面协议的形式约定相关事宜,否则一旦租客反悔,就可能无法顺利进行卖房。

2、交钥匙给中介要慎重

许多二手房业主将房子挂牌之后,为了避免一次次看房的麻烦,将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒,二手房交易中,交钥匙还需谨慎,谨防中介为了垄断房源获取佣金,阻挡其他潜在买家上门看房。同理,应避免签署任何形式的独家委托协议。

3、挂牌价要合理

出售房子时,若有买方意愿出价,一定会向您杀价。因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本,价钱高低往往取决于买家的认定与市场的成交行情,所以可以预留一些合理的杀价空间。同时,挂牌价也不宜虚高,否则一开始就无法吸引潜在买家的关注。

4、收定金要注意

若双方达成交易意向,通常买家会先付定金。所谓定金是买方为确保契约覆行,交付卖方的金钱,具有契约上的效力。您收下定金后,若买方反悔,则您有权没收定金,反之若卖方(您)反悔,则必须加倍退还。

5、钱款的收取要谨慎

是定金就签收定金,不是定金不要签收是定金,定金合同是实践合同,虽然本来约定只是五万,他给十万,你签收了,定金就为十万。如果说定金约定是十万,但你只签收了五万,那定金就是五万。交易过程中,一定要确认每笔款项是否确实足额到账,然后再按合同约定办理相应手续。

6、合同细节要约定清楚

有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷,这些纠纷主要集中在一些细节问题上,诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。由于买卖双方缺乏房屋交易的经验,在交易过程中往往比较注意房款等比较大的费用,但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了,就不会产生这些“后遗症”了。

7、不要轻易提前交房

在交易过程中,有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。即使签了购房合同,在过户手续没有办妥之前,对于提前交房的要求屋主还需思量。

虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短,但是仍需要15天左右的时间,在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后,由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先,因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。

8、请律师可以防范风险。

如果交易过程中需要请律师帮忙协助,最好是在二手房买卖签合同之前就找到律师,不要等到合同签定后再找律师看具体情况,因为等到合同签定后,你再找律师,很可能就晚了。

最后,顺便介绍一下大房鸭的服务。对于卖家,费用全免。提供挂牌、带看、交易、权证等四项服务。整个交易过程提供全程的资金监管(律所监管及交易中心窗口监管),所有签字均在交易中心完成,过户时提供全程陪同服务,着重为您解决安全的问题。


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